Как обменять комнату в коммуналке на квартиру?

Обмен комнаты на комнату или на другую недвижимость

Как обменять комнату в коммуналке на квартиру?

При обмене комнаты оформляется договор мены. Требуется согласие соседей, а иногда и органов опеки или мужа/жены.

Комнаты меняют по разным причинам. Например, из-за желания улучшить условия проживания или сменить его место. Обмен используется и при размене квартир. Но в любом случае важно правильно оформить сделку.

Каким правовым документом регулируется?

При обмене имуществом, в том числе недвижимостью, оформляется договор мены. Он регулируется 31-й главой ГК. В частности, во 2-м пункте 567-й статьи сказано, что к таким договорам применяются те же правила, что и в случае кули-продажи. Конечно, только в том случае, если это не противоречит законодательству о мене.

Порядок оформления

Перед началом сделок на рынке необходимо предложить выкупить комнату другим собственникам. Причём условия для них не могут быть менее выгодными, чем при дальнейшей сделке. Если предложение было сделано с завышенной ценой, обмен можно будет оспорить в суде.

Отказ от покупки необходимо заверить у нотариуса. Если соседи отказываются покупать комнату, но и не дают согласие на сторонние сделки, им нужно направить предложение заказным письмом с описью вложения. Если ответа нет через месяц, можно начинать обмен.

Далее нужно подобрать собственника комнаты или квартиры, согласного на обмен. В последнем случае, скорее всего, получится обмен с доплатой (владельцу комнаты). Если жильё равнозначно по цене, доплата не понадобится.

Затем составляется и подписывается договор мены.

Если комната находится не в коммунальной квартире, а в обычной, она находится в долевой собственности. А все сделки с долями недвижимости в обязательном порядке заверяются у нотариуса.

Собственником (или одним из них) может оказаться и ребёнок. В таком случае потребуется получить согласие органов опеки. Для этого нужно обратиться в территориальное отделение с договором и технической документацией на жильё. Сотрудники будут решать вопрос, не ухудшится ли положение ребёнка. Ответ дают, как правило, в течение двух недель.

Право собственности на новое жильё переходит только после регистрации в Росреестре. Нужно подать заявление в любое отделение. Потребуется присутствие обеих сторон.

Для экономии времени можно сделать это по почте или через интернет, а также записаться на приём на определённое время. Принимают документы и через МФЦ. Через три дня (с момента получения документов Росреестром) можно получить выписку о собственности на новую комнату.

Обмен комнаты с доплатой

Если объекты недвижимости значительно отличаются в цене, собственники договариваются о доплате. Она может выплачиваться:

Размер и порядок выплат обязательно указываются в договоре. Если средства передаются не при подписании договора, оформляется акт приёма-передачи, расписка и т. д.

Обмен комнаты в коммунальной квартире

Если квартира коммунальная, потребуется также получить разрешение на вселение нового соседа.

Если часть комнат не приватизирована, их собственником является государство. Тогда разрешение придётся получать в местной администрации.

Перечень необходимых документов

Прежде всего потребуется правильно составленный договор. В нём обязательно нужно указать:

  1. ФИО и паспортные данные сторон (собственников и доверенных лиц, если они кого-либо представляют).
  2. Сведения о комнатах: метраж, в какой квартире (адрес, этажность, площадь, кадастровый номер) находятся.
  3. На каком основании принадлежит (приватизация, покупка, наследство и т. п.) и номер соответствующего документа.
  4. Есть ли доплата и если да, то каким образом она вносится (наличный или безналичный расчёт).
  5. К какому времени нужно освободить комнату.
  6. Дата подписания.

В договоре могут быть и другие пункты. Кроме него, потребуются такие документы:

  1. Свидетельство о собственности на комнату (или выписка из ЕГРН).
  2. Документ, на основании которого возникло это право.
  3. Кадастровый и/или технический паспорт.
  4. Отказ от покупки собственников других комнат.

А в отдельных ситуациях понадобятся и дополнительные:

Налог

В этом вопросе проявляется одно из различий между продажей и обменом. При продаже недвижимости необходимо заплатить НДФЛ с её стоимости (уменьшенной на налоговый вычет). При обмене же с суммы, составляющей стоимость полученной квартиры, налог не платится.

То есть нужно заплатить НДФЛ от размера доплаты, если она была. Если обмен равноценный, то и платить не надо.

Освобождаются от налога и сделки с недвижимостью, которая была в собственности более трёх лет. При этом не имеет значения, каким путём она появилась.

Если платить всё-таки нужно, подаётся декларация в налоговую. К ней прикладывается копия договора и документов на жильё. Подать сведения необходимо до 30 апреля следующего года, а заплатить НДФЛ – до 15 июля. Например, если обменять комнату с получением доплаты в 2017 году, нужно отправить декларацию до 30 апреля 2018 года, а оплатить – до 15 июля 2018 года. Ставка налога – 13%.

Читайте также  Как оформляется задаток за квартиру?

Риски

Как и в других сделках с недвижимостью, при обмене существуют определённые опасности. Есть вероятность оспаривания и отмены договора, если не было получено необходимое согласие. В разных ситуациях оно может потребоваться не только от собственников других помещений, но и от мужа (жены) и органов опеки. Существует также риск мошенничества. Чтобы избежать его, необходимо проверять «чистоту» комнаты, а также желательно подписывать договор с собственником.

Преимущество сделок с обменом перед двойной продажей в данном случае – то, что пострадавший получит обратно своё жильё. Он рискует только размером доплаты, а не всей стоимостью недвижимости.

Но, хотя такие сделки и более надёжны, чаще заключаются договоры купли-продажи. Дело в том, что найти обладателя подходящего жилья, которому подходит обменное, сложнее, чем обычного покупателя. Так что возможность длительного поиска можно считать ещё одним риском обмена.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/obmen/komnaty.html

 

Для тех кто давно думает о том, как продать свою комнату и купить квартиру, но так и не решился, мы подготовили статью, в которой постарались объяснить как это можно сделать и что для того нужно.

Для того чтобы совершить желанный обмен, нужно в первую очередь решиться улучшить свои жилищные условия, не бояться действовать и понять все этапы. В теории все этапы можно проделать самому и лишь на некоторых обращаться к специалистам за консультациями, НО!!! это может привести к тому, что будет уже поздно что-либо сделать, но это в худшем случае. Обычно это приводит к тому, что вы просто потеряете свое время, и все придется делать заново. Поэтому, чтобы не ходить по кругу, лучше сразу обратиться к профессионалам рынка, предварительно внимательно изучив репутацию компании. 

После того как вы выберете компанию, а мы не сомневаемся, что это будет Центральное Агентство Недвижимости, вместе со специалистом вы начнете плодотворную работу и перейдете к действиям. 

ШАГ №1 

Для того, чтобы начать, специалист ЦАН обязан убедиться, что у вас есть полное право распоряжаться данной недвижимостью, поэтому на встречу вы берете все документы на комнату (если вы являетесь представителем собственника, то нотариально заверенную доверенность):   

·      Свидетельство о переходе прав собственности или выписка из ЕГРН. ·      Договор покупки-продажи. ·      Свидетельство о наследовании. ·      Дарственная. ·      Договор о безвозмездной передаче в собственность граждан объекта недвижимости (приватизации). ·      Договор долевого участия (ДДУ) или договор ЖСК. ·      Справки по форме 7 и 9 (если есть).

·      Кадастровый паспорт на объект недвижимости. 

ШАГ №2

Специалист ЦАН определяет рыночную стоимость комнаты и квартиры в целом. Стоимость будет формироваться на основе анализа предложений аналогичных вариантов, находящихся в локации продаваемого объекта, с учетом инфраструктуры района, удаленности от метро, состояния объекта, наличия ремонта, этажности дома и так далее.

ШАГ №3

Теперь нужно определиться с будущим жильем. Здесь главное объективно подходить к ситуации и реально оценивать свои финансовые возможности. Вам всегда может помочь ипотека на вторичную недвижимость.

ВАЖНО!!! правильно подобрать ипотечную программу и рассчитать ежемесячный платеж. В этом вам поможет ваш персональный менеджер совместно с ипотечным специалистом, который всегда готов вам все подробно рассказать и вам не придется ходить по банкам самостоятельно и тратить на это время.

ШАГ №4

После оценки рыночной стоимости вашей комнаты и определения всех параметров и бюджета будущей квартиры, определяется комиссионное вознаграждение вашего персонального специалиста и заключается договор на оказание услуг между вами и Центральным Агентством Недвижимости, в котором будут указаны все условия продажи и покупки объектов недвижимости.

Шаг №5

После оформления взаимоотношений, между вами и агентством, начинается трудоемкая работа вашего специалиста и агентства недвижимости. А именно: запускается обширная рекламная кампания на продажу вашей комнаты; организовываются индивидуальные показы потенциальным покупателям, кстати, показы ваш специалист может проводить и без вашего участия, но только с вашего согласия; подбор для вас будущей квартиры и организация показов и еще много чего другого.

ПРЕИМУЩЕСТВА ЦАН

 Работаем с объектами любой сложности  Юридическое сопровождение на каждом этапе сделки Большая база покупателей 

ШАГ №6

И так, покупатель на комнату найден, и вы определились со своей будущей квартирой. Поздравляем! Вы подошли к самому ответственному этапу. Здесь вы должны быть наиболее внимательны и очень серьезно отнестись к подписанию всех документов.

Если кратко, то в процессе продажи недвижимости и проведения сделки решаются следующие вопросы: вопросы с организацией взаиморасчетов через ячейку банка или аккредитив;  составление договора покупки-продажи в нотариальной или простой письменной форме; указание условий и сроков передачи обоих объектов; проведение регистрационных действий по переходу прав собственности на оба объекта; получение документов из Росреестра и предоставление их в банк для раскрытия ячейки или разблокировки аккредитива. БЕЗ ПАНИКИ!!! На всех этапах сделки вас будет сопровождать ваш менеджер и всегда подскажет, если где-то возникнет вопрос.

ШАГ №7

После получения прав собственности на новый объект, подписывается акт выполненных работ и расчет вознаграждения вашего специалиста. ПОЗДРАВЛЯЕМ!!! Вы стали счастливым обладателем собственной квартиры! 

Читайте также  Через какое время можно приватизировать муниципальную квартиру?

И в качестве вишенки на торте мы дарим вам услугу «Переезд в подарок!»


Выбрав успешного профессионала, вы не только сохраните ваши нервы, но и обретете достойного партнера на долгие годы.

Источник: http://allestate.ru/news/komnata-v-obmen-na-kvartiru-ili-kak-prodat-komnatu-v-kommunalke-i-pereekhat-v-kvartiru/

Обмен комнаты на квартиру

\ Обменять \ Комнату на квартиру

Обменять комнату на квартиру с доплатой и без в Москве и Подмосковье

Практически каждый москвич, проживающий в коммунальной квартире, хотел бы обменять свою комнату на отдельное жилье. Но многих сдерживает необходимость доплат — квартира обычно стоит дороже комнаты.

Но это — не постоянное правило, поскольку многое зависит от расположения и качества жилья. Так, комнату в Москве вполне можно обменять на квартиру в не самом отдаленном Подмосковье или в Новой Москве, а кусочек коммуналки в центре — на квартиру в удаленных районах столицы. Бывают самые разные варианты. Каждая ситуация уникальна и не похожа на другую, поэтому разобраться в таком обмене своими силами, без помощи профессионалов очень непросто.

Как правило, подобный обмен разделен на две отдельные сделки, по одной из которых вы продаете свою комнату, а по второй — покупаете квартиру. И каждый из двух заключаемых договоров может таить в себе много нюансов.

Подводные камни при обмене комнаты на квартиру:

  • Вы, неправильно поняв покупателя Вашей комнаты, получите на руки сумму меньше ожидаемой, и на квартиру ее не хватит;
  • продавец квартиры внезапно решит поднять цену;
  • нарушение договоренностей по срокам оставит Вас на какое-то время вообще без жилья;
  • документы на покупаемую квартиру могли быть оформлены с нарушениями;
  • в квартире могут оказаться зарегистрированные люди, которых Вам никогда не удастся снять с учета даже через суд.

Кроме того, продажа комнат отягощена дополнительными документами и согласиями. В частности, необходимо иметь правильно оформленные документы по отказу совладельцев квартиры от покупки комнаты, в противном случае сделка по продаже комнаты может быть сорвана.

Избежать этих неприятностей поможет привлечение наших специалистов. Они проведут все сделки по обмену независимо от их сложности.

Процесс обмена комнаты на квартиру с доплатой и без:

Первое. Позвоните нам +7 (499) 110-28-83 (оставить заявку) и рассказываете все Ваши пожелания. У Вас наверняка есть вопросы, на которые мы сразу же Вам ответим.
Второе. Мы пришлем нашего специалиста осмотреть Вашу комнату. После этого будет ясно, каковы ее потенциальные возможности для обмена на квартиру и необходима ли доплата, и если да, то какая.
Третье. Мы заключим с Вами договор, где будут оговорены все работы, за которые мы беремся, и стоимость наших услуг.
Четвертое. Ожидайте прихода с нашим риэлтором потенциальных покупателей Вашей комнаты и будьте готовы посмотреть квартиры, которые мы Вам предложим. Когда Вы выберете жилье, мы займемся проверкой ее юридической чистоты.
Пятое. Покупатель нашелся. Ваша недвижимость определена. Вам предстоят две сделки — продать комнату и купить квартиру.
Шестое. Мы готовим обе сделки, совмещая их во времени, чтобы Вам не остаться с проданной комнатой, но без квартиры, хоть и с деньгами на руках. Вам предстоит подписать два договора купли-продажи, которые пройдут государственную регистрацию в Росерестре. Безопасность расчетов при условии доплаты будет обеспечена расчетами через сейфовою в депозитарную ячейку банка.
Седьмое. Вы получаете договоры и документы о госрегистрации. С этого момента — Вы становитесь полноправным владельцем купленного Вами жилья. Осталось только зафиксировать передачу комнаты и квартиры передаточными актами. После чего осуществляется фактическая передача Вами комнаты Вашему покупателю, а Вам квартиры.

В сделках по обмену комнат на квартиры у нас все прозрачно

Работать с нашим агентством удобно и выгодно: все наши действия по этапам работы абсолютно прозрачны. Все сотрудники агентства «Адресъ-недвижимость» имеют высокую квалификацию и не менее чем 10-летний опыт работы. Специалисты юридического отдела обеспечат сопровождение сделки на всех ее этапах. Вам не придется заниматься сбором документов, ходить по инстанциям, мы сделаем это за Вас с учетом всех Ваших пожеланий и требований.

Наши главные преимущества

Прозрачность в расчетахНикакой предоплаты. Расчет точно по договору.
Надежность и высокий классНам более 20 лет. Тысячи сделок и тысячи довольных клиентов.
Полная безопасностьПостоянная отчетность о ходе работы. Сделки застрахованы.

Источник: https://adres-realty.ru/catalog/folder/obmen-komnaty-na-kvartiru

Как выбрать комнату в коммунальной квартире — Рынок жилья

13.12.2018 | 08:00 9643

Несмотря на заметное снижение спроса, комнаты в петербургских коммуналках все еще остаются востребованным товаром у определенных категорий покупателей. Мы расскажем вам, сколько стоят такие объекты и на что нужно обращать внимание, выбирая комнату.

Цены на комнаты в Петербурге в последние годы медленно, но верно снижались: роль разменной монеты и жилья начального уровня перехватили квартиры-студии в пригородных новостройках. Однако в уходящем году в сегменте комнат заметно оживление: их стали активнее продавать и покупать.

По данным Центра оценки и аналитики БН, в III квартале 2018 года средняя цена комнаты, выставленной на продажу, выросла на 1,22% и составила 1,5 млн руб.

Цены на комнаты в поселках городского типа удаленных районов Ленобласти (Сланцевском, Бокситогорском, Кингисеппском, Лодейнопольском, Подпорожском) стартуют с отметки 250 тыс. руб.

Приличные объекты класса «можно жить» в райцентрах, ближних областных населенных пунктах и пригородных городских районах (Ломоносов, Колпино, Кронштадт) предлагают за 550 тыс. руб. и выше.

Читайте также  Можно ли обменять неприватизированную квартиру?

Ценовой минимум петербургских спальников – 850 тыс. руб. за приватизированные комнаты в общежитиях и типовых панельках. Что касается центральных районов и старого фонда, то цена меньше миллиона рублей обычно говорит о том, что реализуется залоговый объект или доля. Либо к продаже предложен «почти неликвид» – комната до 10 кв. м в перенаселенной квартире с не слишком приятными соседями.

Средние цены ликвидных вариантов (от 12 кв. м, не убитое состояние, приличные соседи) в спальных районах и общежитиях – 1,2 млн руб., в старом фонде – 1,5 млн руб.

С бюджетом от 2,0 до 2,5 млн руб. можно рассчитывать на покупку просторной комнаты (от 20 кв. м) в престижном историческом районе.

В данном ценовом диапазоне начинают встречаться действительно интересные объекты: залы до 30 кв. м с каминами и высокими потолками. Нередко потенциальные покупатели мечтают превратить такую комнату в квартиру-студию со своим душем, мини-кухней и спальными антресолями.

Какие бывают комнаты

За предложениями о продаже комнат могут скрываться три типа объектов: приватизированные комнаты в общежитиях, в классических коммунальных квартирах (преимущественно в старом фонде и сталинских домах, изначально заселявшихся коммунальным способом) и комнаты в типовых советских домах.

Происхождение у позднесоветских коммуналок – разное. Это может быть двух- или трехкомнатная квартира, в которую изначально поселили две семьи (или семью плюс одинокого подселенца). Разумеется, временно, но прошли десятилетия, а квартира так и осталась коммунальной.

Самые проблемные коммуналки – это те, что возникли «стараниями» неуживчивых родственников и наследников. Такие квартиры уже есть не только в советских панельках, но и в современных домах.

Комната или доля?

В случае с малонаселенной типовой квартирой важно понимать, что именно предлагается к продаже – комната (выделенное жилое помещение) или доля. Доли дешевле, чем комнаты, но и подводных камней намного больше: серьезно подпортить нервы покупателю здесь могут недоговороспособные сособственники.

Соседи как ценообразующий фактор

Нередко именно нравы и привычки соседей делают приличную в целом комнату непродаваемой (отсюда и впечатляющий разброс в ценах сходных по характеристикам комнат).

Первое, что нужно делать, выбирая коммунальное жилище по вкусу, это внимательно к нему присматриваться, договариваться о пользовании кухней и санузлом, узнавать о планах на жизнь.

Опытные риэлторы давно приметили: чем меньше в коммуналке соседей, тем сложнее отношения. В квартире на три-четыре семьи или общежитии с давними «общажными» традициями зачастую договариваться об организации совместного быта легче, чем с одним-единственным соседом.

Но даже если ваши возможные «партнеры» обаятельны и приятны во всех отношениях, не спешите радоваться. Среднестатистическая коммуналка – это проходной двор: собственники и жильцы в них меняются чаще, чем в отдельных квартирах.

Ипотека и материнский капитал? Это реально

Несколько лет назад банки неохотно давали ипотечные кредиты под покупку комнат. В основном только для выкупа последней комнаты (доли) в квартире, при этом объектом залога становилась вся квартира.

В этом году ситуация изменилась. Для частичного или полного погашения кредита также можно задействовать материнский капитал. Требования, выдвигаемые банками к ипотечным комнатам, разнятся. Но в общих чертах это площадь от 12 кв. м, наличие всех коммуникаций и удобств, а также отсутствие деревянных балок в перекрытиях дома. Разумеется, это должна быть именно комната, а не доля в квартире.

Превратить в квартиру-студию, сдавать в аренду

В последние годы просторные комнаты в коммуналках нередко ищут с прицелом превратить их в квартиры-студии: сделать свой санузел, душ, выгородить кухню. Можно ли легализовать такую перепланировку и что будет, если она незаконна?

Ответим. Шанс на легализацию есть, но только при совпадении трех условий. Во-первых, технические возможности подключения коммуникаций (потребуется множество экспертных заключений). Во-вторых, если ваши действия не приводят к ухудшению состояния несущих конструкций и условий других собственников (нужно их согласие). В-третьих, под вашими кухнями и санузлами не должно быть жилых комнат, – то есть это возможно только на первом жилом этаже (вариант – под вашей квартирой нежилые помещения: магазины или офисы).

Далее – еще множество выходящих за рамки публикации нюансов, связанных с фактором «соседи».

Нужно ли получать их согласие, чтобы сдавать комнату в аренду? В российском законодательстве такого требования нет. Но если соседи «не согласны», они могут сделать жизнь ваших арендаторов невыносимой.

Поэтому с соседями надо дружить.

Всегда сложные сделки

Приобретение комнат и долей – это всегда сложные сделки, требующие нотариального оформления.

Во-первых, проверять приходится юридическую историю всей квартиры. А как мы уже сказали, коммуналка – почти всегда проходной двор.

Во-вторых, сособственники имеют преимущественное право покупки, поэтому их необходимо уведомлять о намерении продать комнату. Оптимальный вариант – собрать письменные отказы, а это непростая задача.

Если вам предлагают оформить покупку через договор дарения, значит, имеется скелет в шкафу. Такую сделку легко оспорить. А сам факт предложения серой схемы может свидетельствовать и о наличии желающих ее «развалить». Поэтому без своих юристов не разобраться.

Филипп Урбан    freepik.com   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/249985/