Коммерческий найм жилья что это такое?

Договор коммерческого найма жилого помещения

Коммерческий найм жилья что это такое?

Понятие договора коммерческого найма жилого помещения в законодательстве не содержится. Общее определение договора найма жилого помещения содержится в п. 1 ст. 671 ГК РФ. Употребление термина «коммерческий» при обозначении данного вида договора представляется не вполне удачным. В гражданском законодательстве понятие коммерции ассоциируется с понятием предпринимательства. Однако сдача внаем жилого помещения не всегда может рассматриваться как осуществление предпринимательской деятельности.

Стороны договора

Субъектный состав договора коммерческого найма отличается от субъектного состава договора социального найма. Во-первых, наймодателем по договору коммерческого найма жилого помещения выступает либо юридическое лицо, либо гражданин. При этом данные лица должны обладать на жилое помещение, сдаваемое внаем, либо правом собственности, либо иным правом, позволяющим таким образом распоряжаться данным помещением. Во-вторых, нанимателем может быть любой гражданин независимо от гражданства, его наличия или отсутствия, а также от имущественного положения.

Объект найма

Отличительная черта объекта найма при договоре коммерческого найма состоит в том, что это жилое помещение, относящееся по форме собственности к частному жилищному фонду, а по целям использования — к жилищному фонду коммерческого использования. Кроме того, принципиальным отличием является и то, что требований к размеру предоставляемого жилого помещения не предъявляется.

Срок найма

В отличие от договора социального найма, который по закону является бессрочным, договор коммерческого найма является срочным. Согласно п. 1 ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем.

Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Плата но договору коммерческого найма

Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

Права и обязанности сторон по договору

Наймодатель обязан:

  • передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания;
  • осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение;
  • предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг;
  • осуществлять капитальный ремонт жилого помещения, если договором данная обязанность не возложена на нанимателя;
  • обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Наймодатель жилого помещения по договору коммерческого найма вправе требовать от нанимателя своевременного внесения платы за жилое помещение, а также переоборудования жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение. Если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, то оно может проводиться лишь с согласия нанимателя.

Наниматель обязан:

  • использовать жилое помещение только для проживания;
  • обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии;
  • своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи;
  • осуществлять текущий ремонт жилого помещения, если иное не предусмотрено договором.

Наниматель вправе:

  • с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, вселять в жилое помещение других граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем (при вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется). Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей;
  • разрешать с согласия граждан, постоянно с ним проживающих, и с предварительным уведомлением наймодателя, безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме обшей площади жилого помещения на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать шести месяцев;
  • передавать с согласия наймодателя по договору поднайма на срок, не превышающий срока договора найма жилого помещения, часть или все нанятое им помещение в пользование. Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель;
Читайте также  Как приватизировать служебное жилье социального найма?

с согласия наймодателя производить переустройство и реконструкцию жилого помещения.

Форма договора

Как и применительно к договору социального найма, в отношении формы договора коммерческого найма действует требование простой письменной формы.

Прекращение договора коммерческого найма. Договор прекращается либо в связи с окончанием срока его действия, когда наниматель не воспользуется преимущественным правом на заключение договора на новый срок, либо при его расторжении. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. В случаях, предусмотренных п. 3 ст. 687 ГК РФ, наниматель вправе требовать расторжения в судебном порядке.

По требованию наймодателя договор может быть расторгнут только в судебном порядке и по основаниям, предусмотренным п. 2, 3 ст. 687.

Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

Источник: http://www.grandars.ru/college/pravovedenie/dogovor-kommercheskogo-nayma.html

Что такое коммерческий найм жилого помещения

Коммерческий найм жилого помещения – это одна из разновидностей передачи объекта недвижимости физическому лицу на определенное время. Особенности такого найма отражены в Гражданском и Жилищном кодексах РФ. Участники фиксируют свои отношения в письменном формате. При этом местная администрация предоставляет физическому лицу возможность проживать в квартире за определенную плату.

Коммерческий и социальный найм: основные различия

Особенности коммерческого найма прописаны в договоре, который добровольно составляют участники сделки. Социальный найм подразумевает бесплатное распределение жилья между лицами, принадлежащими к категории нуждающихся в улучшении условий проживания.

Для того, чтобы оформить договор о коммерческом найме недвижимости, не требуется каких-либо постановлений управляющих органов. При социальном найме гражданам выделяется жилье из муниципальной собственности. Существенная разница в том, что коммерческий найм подразумевает получение финансовых средств за проживание с физического лица помимо обязательных коммунальных платежей.

Жилой объект недвижимости может принадлежать при этом частному лицу или организации. Нанимателями могут быть исключительно физические лица. Жилье, находящее в собственности у государства или муниципалитета, переходит во временное пользование в соответствии с нормами ст. 672 ГК РФ и положениями жилищного законодательства. В большинстве случаев подобная форма найма доступна для отдельных специалистов – врачей или учителей. Целью является привлечение их на работу в отдельные регионы страны.

Как оформить договор о коммерческом найме?

Это соглашение двустороннее, стороны именуются как наниматель и наймодатель. Наймодателями могут считаться:

  • юридические лица – компании, индивидуальные предприниматели;
  • муниципалитет;
  • частные лица;
  • государство в лице полномочного представителя (организации).

Подобное соглашение необходимо составить в письменном виде, у нотариуса его заверять необязательно. В договоре указывается такая информация:

  • предметом соглашения становится конкретный объект жилой недвижимости, переходящий в пользование на временной основе;
  • величина и регулярность платежей, которые должен вносить наниматель. Коммунальные платежи в эту сумму не входят, а оплачиваются отдельно в соответствии с количеством потребляемых ресурсов;
  • период действия соглашения. Согласно ст. 682 ГК РФ он не может быть более 5 лет. Если точный срок в договоре не прописан, то документ считается действительным в течение 5 лет;
  • перечень имущества, которое имеется на территории жилого помещения;
  • список граждан, проживающих в указанной квартире совместно с нанимателем. Проживание и регистрация детей младше 18 лет предусмотрена законодательством;
  • возможные варианты прекращения отношений сторон (по соглашению или в судебном порядке);
  • порядок действий в случае возникновения форс-мажорных ситуаций;
  • возможность последующего выкупа жилья и условия, которые необходимо для этого выполнить;
  • прочие условия по обслуживанию жилого объекта.

Договор должен включать подробные реквизиты обеих сторон и быть скреплен их подписями. Юридические лица ставят печать.

Основные обязательства и права нанимателя

По нормам закона у нанимателя на основании договоренности возникают следующие обязанности:

  • сохранять жилое помещение в первоначальном состоянии, обеспечить его сохранность и целостность всего имущества, имеющегося в нем;
  • пользоваться жилплощадью только по прямому назначению;
  • производить необходимые ремонтные работы, если иное не зафиксировано в договоре найма;
  • вовремя оплачивать коммунальные услуги и вносить фиксированную договором плату. Величина последней суммы фиксируется в тексте соглашения.

Физическое лицо, получившее в найм квартиру, наделено такими правомочиями:

  • с разрешения собственника и лиц, с которыми он проживает совместно, временно разрешать проживание в квартире третьим лицам без внесения ими какой-либо платы. Срок их нахождения на территории жилплощади не должен быть более полугода;
  • с разрешения собственника и прочих жильцов позволять другим лицам проживать на постоянной основе. Для вселения детей до 18 лет дополнительного согласия не понадобится. При этом необходимо, чтобы условия по норме площади жилого помещения из расчета на одного жильца, установленные законом, соблюдались;
  • вносить изменения в конструкцию квартиры с разрешения наймодателя;
  • заключать договор о поднайме предоставленного ему помещения с разрешения владельца. Срок этого соглашения не должен быть больше периода действия первичного договора. Ответственным лицом перед собственником жилья остается наниматель.
Читайте также  Кому положен сертификат на приобретение жилья?

Все вышеупомянутые сведения необходимо подробно прописать в договоре о найме жилого объекта.

О чем необходимо помнить владельцу жилья?

Наймодатель должен:

  • обеспечивать капитальный ремонт сдаваемого помещения, если в документе подобная ответственность не передана другой стороне;
  • подготовить помещение, создать приемлемые условия для проживания;
  • за отдельную плату предоставлять новому пользователю жилым объектом необходимые коммунальные услуги;
  • гарантировать капитальные ремонтные работы жилого дома, в котором сдается в наем квартира.

Среди ключевых полномочий отмечают такие: право требования от жильца оплаты за проживание в установленный договором срок, внесения прочих обязательных платежей, проведения некоторых ремонтных работ, если подобный момент зафиксирован в соглашении.

Что требуется для подписания соглашения?

Среди обязательных бумаг выделяют:

  • удостоверения личности обоих участников. При необходимости потребуются документы на несовершеннолетних детей;
  • сам текст договора;
  • документы, подтверждающие право собственности на недвижимость.

После подписания документа о коммерческом найме появляется обременение права собственности. Его необходимо зарегистрировать в Росреестре. Это правило действительно для сделок, заключаемых на 1 год и более. Для регистрации понадобится оплатить пошлинный сбор.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.

Особенности коммерческого найма

Съем квартиры с правом выкупа позволяет нанимателю получить ее в собственность, а вторая сторона сможет продать жилплощадь по выгодной цене. Нет гарантии, что продажа будет проведена, но в документе о найме подобное условие упоминается. Для жильцов – это наиболее приемлемый вариант приобрести квартиру, в которой они прожили продолжительный период времени.

На выкуп необходимо получить разрешение владельца жилплощади. Нет точных оснований для запрета или необходимости выкупа такого помещения. Для разрешения на выкуп недвижимости должны быть составлены установленные законодательством административные акты и положения. Вся необходимая информация включается в договор отдельным пунктом. В ст. 606 ГК РФ обозначено, что выкуп влечет возможность оформления собственности нанимателю через приватизацию.

Договор на возмездной основе составляют только в отношении жилых недвижимых объектов. Передавать в наем жилую площадь может исключительно ее собственник или его представитель, имеющий нотариально заверенную доверенность. Если собственниками являются несколько лиц, потребуется письменное разрешение каждого владельца. Муниципалитет может сдавать жилье, входящее в категорию фонда жилья коммерческого пользования.

Расторжение соглашения

Случаи, когда договор можно расторгнуть, зафиксированы в ст. 687 ГК РФ. Если наниматель желает прекратить действие договора, ему необходимо поставить в известность собственника за 3 месяца до прекращения сделки. Владелец жилья вправе требовать расторжения при следующих обстоятельствах:

  • вторая сторона нанесла имущественный вред имуществу собственника;
  • обязательная плата не перечислялась более полугода. При краткосрочном соглашении этот срок сокращается до 2 месяцев.

При подобных обстоятельствах владелец вправе выселить жильцов. Предупредить о своем решении он обязан за 3 месяца. Если добровольно покидать квартиру они не желают, то вопрос придется решать в суде. Судебная практика показывает, что возможны такие варианты решения проблемы:

  • суд может установить для ответчика срок, который не должен быть более 1 года, для ликвидации нарушений, ставших основанием для досрочного выселения – ремонт жилплощади, погашение долгов по платежам;
  • если по истечении указанного срока ситуация не изменится, то повторное обращение собственника повлечет за собой принудительное выселение;
  • наниматель может заявить ходатайство об отсрочке выселения для поиска нового жилья.

Отсутствие обязательных выплат или причинение имущественного вреда необходимо будет доказать, приложив соответствующие бумаги. Договор можно досрочно расторгнуть, если помещение признано аварийным по причинам, не зависящим от нанимателя. При прекращении действия соглашения жильцы должны вернуть собственнику его имущество, перечисленное в акте приема-передачи. Следует соблюдать такую последовательность действий:

  • наниматель и прочие лица, с которыми он проживает, обязаны освободить жилплощадь в срок, указанный в судебном постановлении;
  • при обращении владельца ФМС прекращает регистрацию жильцов по адресу помещения;
  • на нанимателя накладывается обязательство погасить всю имеющуюся задолженность перед собственником.

Если выселение происходит по постановлению суда, наниматель обязан оплатить все расходы на ремонтные работы, связанные с имущественным вредом, который он нанес собственнику.

Источник: https://pravbaza.ru/arenda-nedvizhimosti/chto-takoe-kommercheskij-najm-zhilogo-pomeshheniya

Найм жилья: советы юриста

Когда решается вопрос с наймом жилья, то тут же возникают сомнения по поводу того, нужно ли составлять договор по найму или обойтись устным соглашением. Юристы рекомендуют всегда придерживаться законодательных норм и обязательно заключать договора о найме жилья. Причем это необходимо как наемщику жилья, так и человеку, который сдает жилое помещение в найм.

Вид заключаемых договоров о найме различается в зависимости от прав арендодателя на жилплощадь. Например, жилье может быть приватизированным, подаренным, наследованным по решению суда, полученным в результате обмена, приобретенным путем купли-продажи или служебным (не приватизированным). Для каждого конкретного случая предусмотрена своя форма составления договора о найме жилья – имущественный найм, поднайм и т.д.

Читайте также  Новостройка с зачетом имеющегося жилья

Социальный найм жилья: особенности составления договора

Социальный договор по найму жилья составляется в соответствии с Жилищным Кодексом РФ, предусмотренным статьей №60, главой 8. По этому договору одна из сторон (собственник жилья – наймодатель) передает другой стороне (нанимателю) принадлежащее ей жилое помещение для временного проживания на определенных условиях.

Наймодатель может быть собственником квартиры муниципального или государственного жилищного фонда. От его имени для составления договора по найму жилья может присутствовать уполномоченное лицо, жилищным законодательством такие действия со стороны наймодателя разрешаются.

Как правило, договора социального найма жилья заключаются без строгих сроков действия составленных документов.

Что означает коммерческий найм жилья?

По договору коммерческого найма жилья обе стороны, составляющие данные документы (собственник жилья или его уполномоченное лицо и наниматель), договариваются об оплате за проживание. Это тип договора считается возмездным, консенсуальным и взаимовыгодным для обеих сторон (наймодателя и нанимателя). Причем нанимателем в большинстве случаев может быть лишь физическое лицо.

Юридическое лицо может заключить коммерческий договор по найму жилья, если помещение будет использоваться по прямому назначению – для проживания в нем граждан. В качестве объекта коммерческого найма может быть не только квартира, но и отдельная комната или целый дом – любое изолированное помещение, пригодное для проживания.

В многоквартирных домах при найме жилья в договора включаются не только помещения под проживание, но и площади общего пользования, несущие конструкции и др.

Коммерческий и социальный найм жилья: главные отличия

1) При коммерческом найме жилья договора могут быть заключены на пользования помещениями по всем существующим видам жилого фонда. Социальный найм жилья подразумевает сдачу в найм жилых помещений из муниципального или государственного фонда.

2) По социальному найму жилья составление договора считается бессрочным, тогда как коммерческий найм может быть заключен на срок, не превышающий пяти лет, потом необходимо перезаключение договора.

3) Коммерческий найм подразумевает только добровольное соглашение двух заинтересованных сторон. Социальный найм жилья может быть административным актом по решению государственных или местных органов власти.

4) В социальном найме предусмотрены различные льготы на квартплату, согласно законодательству Жилищного Кодекса РФ, договора заключаются с учетом нормирования жилой площади на каждого проживающего человека в снятом помещении. По коммерческому найму нормирования жилой площади и лимитирования квартплаты не предусмотрено, стороны сами оговаривают все нюансы договора по найму.

5) При составлении договора социального найма жилья официально подписывать документ могут лишь близкие родственники, тогда как в коммерческих договорах нанимателями могут стать совершенно посторонние люди, не имеющие родства между собой.

6) По социальному договору сдачи жилья российским законодательством предусмотрено предоставление выселяемым гражданам другого пригодного для жизни жилья. При выселении из наемного помещении по коммерческим договорам наймодатель не обязан предоставлять или искать наемщику другое жилье.

Найм жилья: основные правила безопасности для нанимателя

1. Тщательная проверка документов у владельца жилого помещения. Оплата за найм жилья должна всегда передаваться наймодателю под расписку.

2. При составлении договоров по найму жилья указываются паспортные данные как наймодателя, так и наемщика, фиксируется точный адрес сдаваемого в найм жилья, с упоминанием документов на владение жильем. Уточняется размер квартплаты на определенный срок найма (указывается месяц, год), все суммы предоплат, залогов, а также вопросы, касающиеся ремонта и времени посещения наймодателя для совершения сделки очередной оплаты.

3. Желательно при составлении договора на найм жилья составить также передаточный акт, в котором будет указано все имущество наймодателя, переданное вместе с жильем во временное пользование (бытовая техника, мебель, ковры, посуда и т.д.). Тогда в случае ущерба и порчи имущества наймодатель сможет требовать возмещения убытков у нанимателя жилья. Поэтому наниматель должен лично проверить, как работает техника, в каком состоянии находится передаваемое ему имущество, чтобы в дальнейшем не возникало конфликтов.

4. Следует заранее обсудить с наймодателем важные моменты проживания в нанятом помещении – оплата коммунальных услуг, междугородних переговоров, пользование Интернетом, кабельным телевидением, ремонт сантехники и т.д.

Найм жилья: обязанности нанимателя

1. Снятую по договору жилплощадь использовать только по прямому назначению, без передачи ее в субаренду, размещения на этих площадях складов или офисов.

2. Обязуется соблюдать все правила проживания в жилом помещении, которые подробно перечислены в Жилищном Кодексе РФ, с соблюдением режима, не ущемляя права других жильцов (если вопрос касается многоквартирных домов или коммунальных квартир). Следует поддерживать чистоту в местах общего пользования, не нарушать тишину дома после 23:00 часов и т.д.

3. По истечения срока найма обязуется беспрепятственно съехать с площади жилого помещения или перезаключить договор на найм жилья.

4. Обязан беспрепятственно впускать наймодателя на территорию квартиры, комнаты или дома, если владелец сдаваемого в наем помещения приходит с целью проверки и контроля над использованием жилья.

5. Несет материальную ответственность за сохранность жилого помещения и всего имущества, перечисленного в договоре. В случае пожара и других непредвиденных бедствий обязан возмещать убытки за свой счет.

6. Обязан своевременно производить оплату по коммунальным счетам, телефонным переговорам, проводить текущий ремонт в снятом в наем жилом помещении, если этот пункт оговорен в условиях договора.

Источник: https://www.webohrannik.ru/bezopasnostdoma/naim-zhilya-sovety-yurista.html