Можно ли апартаменты перевести в квартиру?

Содержание

Как перевести апартаменты в жилой фонд в 2020 году: можно ли перевести в статус жилого помещения, практика

Можно ли апартаменты перевести в квартиру?

/ Жилищные споры / Перевод жилого и нежилого помещений / Перевод апартаментов в жилой фонд

Просмотров 246

Застройщики могут предлагать покупателям не только квартиры, но и апартаменты. Обычно такое жилье располагается в высотных зданиях с развитой инфраструктурой. Апартаменты имеют выгодные отличия в сравнении с жилым помещением. Отсюда и высокий спрос на коммерческие объекты жилого типа. По подсчетам, около трети покупателей в Москве выбирают апартаменты, планируя перевести их в жилой статус.

Но на пути переоформления могут возникнуть сложности. Далеко не все апартаменты можно превратить в квартиру. Да и сам рынок апарт-недвижимости является молодым. Здания строятся с коммерческим уклоном, что усложняет техническую перепланировку объекта в будущем. Для тех, кто все же намерен перевести апартаменты в жилой фонд – наша инструкция в помощь.

Что такое апартаменты?

Первая мысль при слове «апартаменты» – презентабельная и дорогая жилплощадь со всеми удобствами. Де-факто ее можно назвать квартирой, но де-юре понятия «апартаменты» не существует. Мы можем определить параметры лишь предметно.

Апартаменты – это формат коммерческой недвижимости с двумя и более комнатами (Приказ Минспорттуризма РФ № 35 от 25.01.2011). Все помещения имеют условия для временного проживания людей. Однако в общем смысле апартаменты – это нежилое помещение. На них не распространяется действие Жилищного кодекса РФ.

Апартаменты – это что-то среднее между гостиничным номером, офисом и жилой квартирой. Строение, где расположены апартаменты, может похвастаться развитой инфраструктурой, сервисом, услугами и удобной развязкой. Внешне апартаменты могут не отличаться от квартиры. Зачастую такие помещения даже лучше: идеальная планировка, новые материалы, евро-ремонт, мебель, техника и т.д.

Вместе с тем существуют дома смешанного типа (кондо-отели). Например, на нижнем этаже могут быть ТЦ, рестораны и караоке, на средних – офисы, а на верхних этажах апартаменты с видом на мегаполис. Недвижимость активно продается и арендуется. Апартаменты могут принадлежать как одному человеку, так и семье – при условии, что они вошли в состав долевых собственников. Со временем владельцы могут задуматься о переводе апартаментов в жилой статус.

Можно ли перевести?

Теоретически никаких запретов на перевод апартаментов в жилой фонд не предусмотрено. Практически – механизм требует тщательной подготовки и оценки ситуации. Ведь нужно придать апартаментам статус жилого помещения – квартиры. Процедура подчиняется нормам п. 4 ст. 22 ЖК РФ.

Примеров успешного переоформления накопилось достаточно. Например, в Москве придали статус жилых объектов апартаментам ЖК «Лица», «Водный», «Савеловский Сити» и ЖК «Фили Град». Зачастую помощь предлагает сам застройщик или крупный девелопер (риелтор). Впрочем, при должном отношении к делу, можно придать апартаментам жилой статус и самостоятельно.

Выделяют три основных условия для перевода:

  1. Заявитель выступает собственником апартаментов.
  2. Нежилой объект ничем не обременен – отсутствует арест, залог под кредит, притязания третьих лиц.
  3. Недвижимость отвечает техническим требованиям, которые предъявляют к жилым помещениям в МКД.

О требованиях подробнее:

Апартаменты пригодны для проживания, соответствуют Градостроительному регламенту (например, при двухъярусной планировке нельзя размещать кухню под санузлом).

Общая площадь не меньше стандартов: 1-комнатная – от 28 м², 2-комнатная – от 44 м². Число комнат не столь важно, куда важнее их назначение. Обязательное наличие кухни, туалета, ванной, жилой комнаты.

Допустимый уровень шума – не более 75 дБ.

Наличие канализации, отопления, вентиляции – инженерные узлы должны быть исправными.

Развитая инфраструктура важна, но по факту она не зависит от собственника. Современные ЖК и так имеют придомовую территорию, парковку, стоянку, «зеленые зоны», игровые/спортивные площадки, магазины и даже детские сады. Правда, бывает, что апартаменты выходят на промышленную площадку или магистраль. Вот тут могут быть проблемы с переводом в статус жилого фонда.

Еще один важный параметр – инсоляция. Окна помещения должны освещаться солнечными лучами. Согласно нормам СанПиНа 2.2.1/2.1.1.1076-01, оптимальной можно считать инсоляцию кухни и жилого помещения.

Временной отрезок, в течение которого лучи проникают в комнаты – 2 часа или 150 минут. Если апартаменты не имеют «выходов» на солнечную сторону, признать их жилым помещением крайне сложно. Но в законе есть «лазейки», которые позволяют обойти правило.

Например, установить, что солнечные лучи проникают через окна не сразу, а в несколько «подходов» (допустим, в 10:00 и 13:00 дня).

Зачем переводить апартаменты в жилой фонд?

Недвижимость апарт-формата пользуется немалым спросом. Однако все чаще ее стараются перевести в разряд жилых помещений. Причины кроются в выгодах для собственника и его семьи:

  • стоимость – апартаменты на 20-30% дешевле квартиры, и если превратить их в жилое помещение, можно выгадать в цене;
  • регистрация (прописка) – владелец апартаментов может оформить лишь временную регистрацию сроком на 5 лет, а квартира – это возможность получить прописку на постоянной основе;
  • налоговый вычет – доступен только в отношение жилого помещения, коим апартаменты не являются:

Например: апартаменты стоили 7,2 млн рублей, двое супругов оформили ипотеку и приобрели недвижимость. Если они захотят вернуть налоговый вычет при покупке, в ИФНС им откажут. Зато в случае с жилым помещением, можно подать на имущественный вычет и получить из бюджета 910 000 рублей. И это при том, что второй супруг сохранит налоговый вычет для дальнейших сделок с жильем. Выгода налицо!

  • налоги – апартаменты облагаются 2% налогом, а квартира – 0,5% от кадастровой стоимости;
  • снижение коммунальных платежей – тариф за коммерческие помещения выше, чем за ЖКУ в обычной квартире:

Правообладатель апартаментов оплачивает за холодную и горячую воду – на 10% больше, за отопление – на 25% выше, за электроэнергию – на 27% больше, чем собственник обычной квартиры. Итого: ежемесячная квартплата за коммерческий объект в 100 м² примерно на 2 000 рублей выше, чем за квартиру аналогичного размера.

  • развитая инфраструктура – застройщик возводит социальные объекты в пределах дома;
  • месторасположение – после переоформления статуса апартаментов, можно жить в непосредственной близости от места работы или учебы.

Нет смысла переводить апартаменты в жилье, если они принадлежат одинокому человеку, студенту, бизнесмену или инвестору. Задуматься о смене статуса можно семье с детьми или пенсионерам. Для них есть смысл оформить недвижимость как жилое помещение, например – с целью экономии или регистрации.

Как перевести апартаменты в статус жилого помещения?

Практика говорит о том, что процесс перевода лучше применять не для апартаментов, а дома в целом. Тем более, что современные комплекса имеют жилую планировку. Даже если нужно перестроить отдельные части, особых проблем не возникнет.

А вот случаи, когда из всего дома статус меняет лишь один собственник – очень редко. Причина в том, что, если здание соответствует СНИП и нормам СанПиНа, значит требованиям соответствуют и все квартиры. И обратная сторона – если объект коммерческий, под офисы и залы конференций, перевод в жилой статус невозможен.

Источник: http://law-divorce.ru/perevod-apartamentov-v-zhiloj-fond/

Больше жизни: как перевести апартаменты в жилое помещение — Все вопросы — Недвижимость на сайте Living.ru

Российский рынок апартаментов продолжает стремительно развиваться. Потенциальных покупателей прельщает выгодная цена нежилых помещений в апарт-отелях: разница в цене с аналогичными по характеристикам квартирами может доходить до 20%. Кроме того, застройщики предлагают жильцам дополнительные сервисы: клининг, прачечную, доставку продуктов и другие.

Сдавать апартаменты выгодно и удобно: обычно «доходные дома» расположены в районах с развитой инфраструктурой, а цены за аренду в них не ниже, чем в обычных жилых новостройках.

Между тем, коммунальные платежи в апартаментах больше, чем в квартире, да и прописаться в таком помещении не получится.

Вот почему некоторые хозяева нежилых помещений задумываются о том, чтобы сменить статус апартаментов и превратить их в полноценную квартиру. LIVING разобрался, насколько это реально, и что для этого нужно сделать.

Возможно ли вообще перевести апартаменты в жилой фонд?

Вопрос о том, чтобы предоставить собственникам апартаментов возможность перевода их в жилой фонд, в последние два года активно прорабатывается правительством, однако пока четких правил так и не выработано.

depositphotos.com/ovchinnikovfoto

«Сегодня юридически такой перевод возможен, однако фактически сделать это достаточно трудно», — поясняет руководитель отдела маркетинга Строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест» в Санкт-Петербурге Яна Булмистре. Закон позволяет перевести помещение в статус жилого, если оно соответствует всем нормам, предъявляемым к жилью, отмечает эксперт.

Читайте также  Возвращается ли аванс за квартиру?

Но в этом и кроется парадокс: ведь причина более низкой стоимости апартаментов именно в том, что строятся они иначе. Например, земельный участок под апартаментами может быть предназначен не для жилого строительства.

Кроме того, к нежилым помещениям применяются другие нормы СанПиНа – с более низкими уровнем инсоляции и звукоизоляции, а также без обязательств по обеспеченности социальной инфраструктурой.

Мои апартаменты соответствуют всем нормам для жилых помещений. С чего начать?

В первую очередь необходимо вывести недвижимость из-под залога¸ то есть погасить ипотеку (если она имеется).

Затем собственник должен подать заявку на перевод нежилого помещения в жилое, приложив проект перепланировки, экспликацию и поэтажный план, а также паспорт и правоустанавливающие документы на помещение. В Москве пакет документов необходимо подавать в департамент городского имущества (ДГИ), в Петербурге этим вопросом занимается Жилищный комитет. Заявку можно подать через МФЦ или в режиме онлайн.

Если уполномоченный орган выдаст разрешение на перепланировку, можно приступать к ремонту. После этого специалисты БТИ оценят результаты и составят акт. Впрочем, «подогнать» апартаменты под нормативы для жилых помещений непросто. Это наиболее спорный момент, предупреждают эксперты.

depositphotos.com/ovchinnikovfoto

«Критериев жилого помещения множество, и прописаны они нечетко, — предупреждает управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая, — в частности, в Положении Правительства о признании помещения жилым говорится, что в жилом помещении «размеры дверных проемов должны обеспечивать удобство и безопасность передвижения и размещения». При этом конкретные числовые параметры отсутствуют. Комиссия, которая будет рассматривать вашу заявку по переводу, может вам отказать по субъективным причинам, посчитав вашу дверь «недостаточно безопасной для передвижения». Аналогичные проблемы возникают с параметрами шумоизоляции, виброизоляции, инсоляции и т.п.».

Если все пройдет гладко, и перепланировка будет одобрена, владельцу апартаментов останется заказать новый технический план помещения у кадастрового инженера. Затем документ необходимо отправить в электронном виде в Росреестр, где в течение 15 рабочих дней сведения будут обновлены, и объект приобретет статус полноценной квартиры.

«Таким образом, самостоятельный перевод сопровождается определенными сложностями. Чтобы упростить задачу, вы можете объединиться с другими собственниками этажами выше/ниже с апартаментами аналогичной планировки, чтобы повысить шансы на перевод», — подсказывает Мария Литинецкая.

Во сколько может обойтись такая трансформация?

Стоимость перевода апартаментов в жилое помещение варьируется, но, по оценкам экспертов, составляет в среднем несколько сотен тысяч рублей. Помимо отплаты строительных работ, собственникам придется заплатить от 20 тысяч рублей за подачу заявления на изменение статуса недвижимости.

depositphotos.com/ovchinnikovfoto

Кто-нибудь уже так делал?

Чиновники неохотно соглашаются на перевод нежилых помещений в жилые. Случаи успешной перемены статуса единичны. «Владельцу апартаментов приблизить такое помещение ко всем нормам жилого самостоятельно почти нереально, поэтому случаи перевода на практике были либо в том случае, если они куплены в составе жилого дома, либо еще на этапе строительства, когда переводом занимается девелопер», – отмечает Яна Булмистре.

Некоторые девелоперы действительно успешно осуществляли перевод апартаментов в жилой фонд на этапе строительства. Например, в Москве полностью или частично были переведены в жилую недвижимость комплексы апартаментов «Лица», «Фили Град», «Водный», «Савеловский Сити» и «Резиденция Монэ».

«Многие аспекты процесса перевода апартаментов в жилые помещения давно стали предметом регулирования не законов или нормативных актов, а бюрократической практики. Поэтому в каждом отдельном случае чиновники принимают решение в индивидуальном порядке, а девелоперы стараются не афишировать конкретные условия, которые они выполнили, чтобы перевести апартаменты в жилье», — поясняет Мария Литинецкая.

depositphotos.com/ovchinnikovfoto

По словам эксперта, застройщики заранее знают, какие апартаменты соответствуют нормам жилых помещений, и поэтому сразу делают на них наценку. Как только застройщик меняет статус конкретного объекта с «нежилого помещения» на «жилое» на этапе строительства, с дольщиками подписывается дополнительное соглашение о переводе с обязательной регистрации в Росреестре.

Когда уже, наконец, изменится правовой статус апартаментов?

По действующему законодательству, апарт-отели являются нежилыми помещениями и относятся к объектам временного проживания. В прошлом году Минстрой РФ предложил выделить апартаменты в отдельную категорию недвижимости и распространить на них действие жилищного кодекса, сделав возможной, в том числе, прописку в таких помещениях.

Летом 2018 года в Госдуму был внесен законопроект, который устанавливает порядок, по которому уже построенные апартаменты смогут получить статус жилья. Кроме того, документ регламентирует требования для жилых апартаментов.

В пояснительной записке к законопроекту говорится, что этот сегмент рынка порождает множество проблем как для граждан (в первую очередь — невозможность регистрации по месту жительства), так и для городов (нехватка социальной инфраструктуры).

Разработчики документа уверены, что закон защитит права собственников нежилых помещений и ликвидирует разрыв между фактическим и юридическим статусом апартаментов.

Источник: https://living.ru/znanie/bolse-zizni-kak-perevesti-apartamenty-v-ziloe-pomesenie/

Перевод апартаментов в квартиру

На рынке недвижимости в России понятие «апартаменты» возникло около 10 лет назад и на сегодняшний день прочно укрепило свои позиции. На первый взгляд может показаться, что апартаменты ничем не отличаются от квартиры, но это не так. Вот в чем разница: 

  • Невозможность постоянной регистрации. Формально апартаменты не считаются жилым помещением и чаще всего оформлены как коммерческий объект. Если у застройщика есть документы, позволяющие использовать объект в качестве гостиницы, в апартаментах будет допустима временная регистрация на срок до 5 лет с дальнейшим продлением. 
  • Повышенные налоги на коммунальный сервис и недвижимость. Тарификация услуг производится в соответствии с нормами, установленными для нежилых помещений. 
  • В связи со статусом помещения отсутствует налоговый вычет. Как правило, цена апартаментов на 15-20% меньше, что делает их весьма рентабельным вложением в жилье. 
  • В качестве апартаментов можно приобрести нестандартные помещения любого класса и площади, например мансарду или лофт. Из-за отсутствия норм, предъявляемых к обычной жилплощади, можно воплотить самые смелые дизайнерские решения, например, установить камин.  

 

Чаще всего апартаменты покупаются в качестве «дополнительного» жилья, но они также являются бюджетным вариантом при переезде в новый город или страну. 

В связи с тем, что как минимум для четверти покупателей недвижимости такого рода важную роль играет постоянная регистрация, перед ними встает вопрос перевода апартаментов в статус жилого помещения.

Для успешной смены типа жилья апартаменты должны соответствовать санитарно-техническим и принятым жилищным нормам. Также апартаменты не должны иметь никаких обременительных ограничений. 

Чтобы оформить апартаменты как жилое помещение, требуется пройти все необходимые проверки и подготовить ряд документов:

  • Заявление на смену типа жилья;
  • Паспорт;
  • Документ на право собственности;
  • Проект (при необходимости перепланировки);
  • Заключение о соответствии апартаментов жилищным требованиям;
  • План БТИ (поэтажный план территориального бюро технической инвентаризации).

Когда все проверки успешно пройдены, а документы собраны, необходимо обратиться в Департамент жилищной политики и жилищного фонда.

Рассмотрением каждой конкретной заявки занимается особая муниципальная комиссия, однако на данный момент перевод рассматривается только для апартаментов, находящихся в многоквартирных домах. Срок рассмотрения заявки в Москве составляет 48 рабочих дней.

Шанс получения положительного ответа выше при коллективном обращении жильцов. Если на запрос о смене типа жилья получен положительный ответ, можно смело обращаться в Росреестр для занесения изменений в ЕГРН и получения обновленных документов на жилье. 

Одним из основополагающих факторов для перевода апартаментов в жилой фонд будет инсоляционный расчет — солнечный свет должен попадать в квартиру не менее 2 часов в течение дня. 

Важно учитывать, что в частных случаях могут потребоваться дополнительные документы. Отрицательный ответ можно обжаловать в судебном порядке в течение трех месяцев с момента отказа. 

В сентябре 2017 года Институт экономики предложил Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ внести изменения в Жилищный кодекс, признающие апартаменты жилой недвижимостью, и уже в ноябре того же года был подготовлен соответствующий законопроект. В нем предусмотрено изменение градостроительных норм в пользу многофункциональных зданий, в которых могут располагаться и жилые помещения, и апартаменты.

Документом апартаменты определены как «структурно обособленное помещение в многофункциональном здании, предназначенное для проживания граждан и удовлетворения ими бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием». Данная формулировка дает понять, что апартаменты будут считаться одним из типов жилой собственности, а значит изменится налогообложение и коммунальная тарификация. 

Несомненное преимущество законопроекта – возможность владельцев апартаментов оформить постоянную регистрацию и иметь возможность пользоваться окружающей инфраструктурой по месту жительства. 

Сменить свой статус пока смогут только апартаменты в зданиях, введенных в эксплуатацию до 1 января 2019 года, находящихся на большом расстоянии от вредных заводов и производств. Смена статуса такого жилья возможна до 31 декабря 2021 года. 

На данный момент законопроект находится на завершающей стадии подготовки и создания текстовой формулировки нормативно правового акта.

Контакты для СМИ

+7 495 105-99-55
pr@vsnr.ru

Источник: https://www.vsnr.ru/info/dvortsovyy_perevorot_ili_kak_sdelat_iz_apartamentov_kvartiru7933.html

МОСКВА, 19 апреля. /Корр. ТАСС Юлия Ермилова, Надежда Геращенко/. Премьер-министр РФ Дмитрий Медведев, отчитываясь в среду в Госдуме о работе кабинета министров, затронул давно нерешаемую проблему «нежилого» статуса апартаментов, которые россияне покупают в силу дешевизны и заверений девелоперов, что вскоре эти квартиры станут обычным жильем. Однако обещания не выполняются, как правило, а число владельцев апартаментов с неясным правовым статусом растет. Больше всего эта проблема касается Москвы — здесь концентрируются объекты с апартаментами.

Глава правительства обозначил необходимость четко определить, в каких случаях апартаменты можно перевести в категорию жилых помещений. Пока же в законодательстве даже такого понятия нет, механизм перевода их в жилье отсутствует, сказал ТАСС председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев. «Апартаменты, которые построены в нежилом здании, перевести в жилье невозможно», — заключил он.

Медведев призвал упорядочить работу в определении статуса апартаментов с помощью совершенствования жилищного законодательства. По его мнению, необходимо понимание, как в дальнейшем будут регулироваться стройки нежилых помещений и будет ли застройщиком использована процедура перевода помещения из нежилого в жилой фонд с учетом того, что требования к нежилому фонду принципиально другие. Премьер-министр РФ отметил, что надеется на помощь коллег-депутатов из Государственной думы в данном вопросе.

Читайте также  Как покупать в построенном доме квартиру?

Апартаменты или жилье

Как пояснили в Москомстройинвесте, популярность апартаментов объяснима: люди приобретают их преимущественно по причине их стоимости. Так, цена на этот вид недвижимости на 20% ниже стоимости обычного жилья в многоквартирном доме. Однако дешевизна достигается именно тем, что такие квартиры строятся как нежилые помещения.

Во-первых, земельные участки с видом разрешенного использования, не подразумевающего строительства жилья, существенно дешевле. Во-вторых, апартаменты строятся с другими СанПиНами, чем у жилья, с более низкими уровнем инсоляции и звукоизоляции.

Кроме того, застройщики не обязаны включать в проект апартаментов социальную инфраструктуру (детские сады, школы, поликлиники), стоимость которой обычно отражается на конечной цене квартиры.

Как объяснили ТАСС в риелторской и консалтинговой компании «Метриум Групп», все это несет некоторые ограничения при дальнейшей эксплуатации помещения. Прежде всего, это отсутствие возможности оформить постоянную регистрацию. Впрочем, в апартаментах, имеющих статус гостиницы, можно оформить временную регистрацию на пять лет, которая дает практически те же права, что и собственнику жилья с «традиционной» пропиской.

Еще одно важное юридическое отличие апартаментов — это повышенные налоговые и коммунальные платежи. Ставка налога на имущество в отношении квартир равна 0,1%, для апартаментов — 0,5%.

Однако налог на имущество рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта, которая для апартаментов примерно в полтора раза ниже, чем для квартир. В результате, несмотря на разницу в ставке, налоги на владение апартаментами не являются заградительными.

Также собственник апартаментов обязан платить налог на землю, от которого избавлены собственники квартир. Тем не менее данные переплаты с лихвой компенсируются более низкой ценой по сравнению с квартирами, пояснили эксперты.

По мнению директора по маркетингу компании MR Group Евгении Старковой, покупатели понимают особенности данного вида недвижимости. На сегодняшний день доля апартаментов на рынке новостроек Москвы составляет 20-25% от общего количества.

«После всплеска появления апартаментных комплексов в 2014-2015 годах, когда эксперты прогнозировали постепенный рост их доли до 50%, этот рынок стабилизировался и занял свою нишу. Мы ожидаем, что процентное соотношение квартир и апартаментов сохранится в пропорции 80/20 и в дальнейшем», — пояснила эксперт.

В 2017 году в Москве планируется ввести около 4,6 тыс. апартаментов, это на 12 % больше чем в 2016 году.

Перевод возможен, но труден

Теоретически поменять функциональное назначение апартаментов в Москве можно, но только в тех случаях, если они куплены в составе жилого дома. Для этого действует специальное городское постановление. Однако положительное решение будет принято, только если апартаменты соответствуют всем установленным нормам СанПиНа.

По заверению управляющего партнера «Метриум Групп» Марии Литинецкой, перевод апартаментов в квартиры возможен и на основании Жилищного кодекса РФ. Собственник апартаментов это может сделать самостоятельно, только грамотно вряд ли удастся. В итоге большинство людей предпочитает обращаться в компании, оказывающие такие услуги. Но это обходится недешево.

«Проблема частного перевода апартаментов физлицом в том, что в настоящий момент у населения нет конкретных шаблонов и четких инструкций по заполнению документов для подачи заявки, поэтому самостоятельно сделать перевод, не имея опыта и знаний, практически невозможно. При этом подача заявки на изменение статуса недвижимости облагается высокими пошлинами от 20 тыс. рублей и выше. В случае отрицательного решения, эта сумма не возвращается вне зависимости от причины отказа Департамента городского имущества», — отметила эксперт.

Впрочем, есть несколько случаев перевода апартаментов в жилье самими девелоперами. В этих случаях вносятся коррективы в функциональное назначение здания на стадии проектирования, меняется градостроительная документация на весь объект. Допустим, участок изначально предполагал строительство апартаментов, но нормативы позволяют разместить там жилье, пояснили ТАСС в Москомстройинвесте.

По словам директора по маркетингу девелоперской компании MR Group Евгении Старковой, их компания перевела апартаменты в статус жилья в таких столичных проектах, как «Водный», «Савеловский Сити» и «Фили Град». Как рассказали корреспонденту ТАСС, представившемуся частным лицом, в инвестиционно-риэлторской компании «Estet a tet», из недавних известных случаев изменения статуса можно отметить «Легенды цветного».

Споры о статусе

Споры о том, что делать с правовым статусом апартаментов, ведутся не первый год. Власти Москвы обозначали несколько моделей. Например, предполагалось, что апартаменты могут получить статус жилых помещений, но без социальной инфраструктуры в пешей доступности, а также с более высоким уровнем налогообложения и дорогой «коммуналкой».

Соответствующие предложения содержались в концепции федерального законопроекта о регулировании рынка апартаментов, разработанного в конце 2015 года фондом «Институт экономики города» по заказу московских властей.

«Апартаменты — это временное жилье для командировочных сотрудников, студентов, а также людей, проживающих достаточно далеко от места работы и не желающих тратить много времени на дорогу», — обрисовал этот подход глава Москомстройинвеста Тимофеев.

В феврале 2015 года глава столичного стройкомплекса Марат Хуснуллин заявил о возможности преобразования апартаментов в «полноценное жилье» путем внесения соответствующих поправок в федеральное законодательство. Он отмечал, что сначала для этого необходимо установить единые требования к жилым помещениям.

В середине апреля 2017 года начальник Управления формирования и реализации инвестиционных программ Москомстройинвеста Наталья Лисюкова на совещании с представителями «Клуба инвесторов Москвы» и «Ассоциации инвесторов Москвы» заявила, что продавая апартаменты как помещения для постоянного проживания, застройщики вводят покупателей в заблуждение.

Кроме того, некоторые застройщики предлагают заключить договор долевого участия (ДДУ). Покупатель также должен понимать, что этот договор не гарантирует дальнейшего перевода апартаментов в жилье, предупредила Лисюкова.

Для того, чтобы решить проблему, Москомстройинвест обратился к застройщикам и ждет от них аргументированных предложений по определению правового статуса этих помещений.

Однако не понятно, что делать с апартаментами, которые уже построены в столице. Они не могут претендовать на статус жилья, уверены в столичном ведомстве.

«Если гипотетически представить, что собственнику апартаментов удастся перевести свое помещение в жилое, его соседи по-прежнему смогут, если захотят, на законных основаниях в своих апартаментах заниматься бизнесом, например, открыть швейный цех, стоматологический кабинет, сдавать в их наем, устраивать шумные вечеринки, то есть сделать проживание рядом абсолютно некомфортным», — подчеркнул сотрудник пресс- службы Москомстройинвеста.

Вариантом решения правового статуса строящихся апартаментов в Москомстройинвесте считают обязать застройщиков, привлекающих средства граждан для возведения апартаментов, заключать договоры долевого участия (ДДУ, 214-ФЗ). В этом случае вложенные средства граждан будут защищены, они будут понимать статус помещения, регистрация ДДУ в Росреестре позволит избежать двойных продаж, у властей же появится точная статистика по числу реализуемых апартаментов.

Если же в будущем в законе определят апартаменты как жилые помещения и пропишут их параметры, этот сегмент рынка недвижимости станет более прозрачным и понятным. Но в этом случае вряд ли цена апартаментов останется такой же низкой, считают в Москомстройинвесте.

Источник: https://tass.ru/ekonomika/4196117

Удастся ли перевести апартаменты в жилье?

Строительные компании идут на разные хитрости, чтобы сделать свои объекты привлекательными. Многие покупатели уже осведомлены о достоинствах и недостатках апартаментов, связанных с их нежилым статусом.  Чтобы скрасить эти недостатки, застройщики иногда обещают будущему собственнику перевод апартаментов в жилое помещение.  Разберемся, действительно ли это возможно.

Теория

Апартаменты приравнены к гостиницам – нежилым помещениям для временного проживания. Законодательство не запрещает перевести апартаменты в квартиру.  Основным условием для этого будет соответствие здания в целом и конкретного помещения в нем:

  • санитарно-эпидемиологическим нормам; и
  • техническим нормам, принятым для жилых помещений.

Наиболее частое препятствие при переводе – несоблюдение норм инсоляции (освещения помещения солнечным светом в течение определенных периодов времени).  Также проблемой может стать:

  • расположение здания,
  • отсутствие подъездов и парковок, иной инфраструктуры,
  • вид разрешенного использования (назначение) земельного участка, на котором возведен апарт-отель;
  • его ближайшее окружение – например, жилье не может располагаться вблизи большинства производств из-за установленных для них санитарно-защитных зон.

Практика

Большинство апарт-отелей изначально строится, как нежилые здания.  Поэтому применимые к жилью нормы для них не соблюдаются – чтобы удешевить проект, либо просто потому, что соблюсти их в данном месте невозможно. Поэтому на практике обещания о переводе могут оказаться невыполнимыми.

Положительные примеры перевода нежилых помещений в нежилые встречаются, что отражено в судебной практике.  Так, в одном из рассмотренных Конституционным Судом РФ дел (Определение КС РФ от 6 июня 2017 года № 1164-О) покупатель не только перевел нежилое помещение в квартиру, но и попытался получить налоговый вычет  (правда, безуспешно).

Покупателю будет трудно заранее оценить, действительно ли конкретные апартаменты могут получить  статус квартиры.  Для этого нужно иметь специальные технические познания или нанять специалиста для анализа ситуации.

В большинстве случаев перевод в жилой фонд окажется невыполнимой задачей.  Но можно рискнуть, положившись на слова застройщика (однако не стоит слишком надеяться на успех предприятия).

Процедура перевода в нежилой фонд

Существующие правовые нормы, в основном, применяются к переводу помещений в многоквартирных домах.  Однако и в изначально нежилом здании эта процедура может быть проведена.  Некоторые застройщики пытаются организовать ее централизовано для всего здания сразу. Другие предоставляют покупателям возможность заняться этим вопросом самостоятельно.

Для переоформления в квартиру потребуются:

  • заявление собственника и документы, подтверждающие его права (выписка из Единого государственного реестра недвижимости);
  • согласие соседей на перевод;
  • техническая документация (кадастровый и технический паспорта и поэтажные планы).

Документы подаются в органы местного самоуправления, которые должны принять решение о принципиальной возможности перевода.  Их можно подать через МФЦ или портал государственных услуг.

Для осуществления смены статуса на жилое помещение потребуется провести экспертизу, которая определит, действительно ли она может состояться.

Если получен положительный ответ, необходимо будет:

  • разработать и согласовать проектную документацию для перевода апартаментов в жилое помещение;
  • получить разрешение на выполнение строительных работ и выполнить их (если это необходимо);
  • внести информацию о новом статусе помещения в техническую (кадастровую) документацию и в данные ЕГРН.
Читайте также  Как можно продать ипотечную квартиру?

Апартаменты пока не будут централизованно приравнивать к жилью

С периодичностью раз в несколько лет появляются проекты приравнять апартаменты к жилым помещениям.  Но пока успехом ни одна из этих попыток не увенчалась.  Так, в июне 2018 года в Государственную Думу был внесен законопроект, призванный решить проблему апартаментов радикально и сразу для всех.  В соответствии с ним, в установленном Жилищном кодексом РФ списке существующих видов жилых помещений должен появиться новый пункт – жилые апартаменты.

В случае присвоения такого статуса, в них было бы разрешено постоянное проживание, постоянная регистрация и т.п.  Условия и порядок присвоения установили бы органы местной власти в каждом субъекте Российской Федерации.

Законопроект также предусматривал сохранение нежилого характера для тех апартаментов, которые используются для ведения торговли, размещения офисов и т.п.

В частности, предполагалось разделить жилые и нежилые апартаменты по:

  • предельным размерам (площади);
  • поэтажному расположению;
  • противопожарным, техническим и санитарным нормам.

При этом в одном здании допускалось существование как жилых, так и нежилых помещений.  Такое здание получало бы статус многофункционального дома.

Однако в октябре 2018 года работа над законопроектом была прекращена, и он был снят с рассмотрения.

Новая попытка централизованно перевести апартаменты жилые помещения была предпринята в начале 2020 года, но дальше слухов дело пока не пошло.  Поэтому не стоит рассчитывать, что апартаменты приравняют к жилью — по крайней мере, пока.

Каждому покупателю придется решать вопрос о смене статуса его апартаментов на жилой на свое усмотрение.  Однако, не стоит слишком рассчитывать на успех.  Скорее всего, перевод не состоится из-за несоответствия техническим нормам.   И даже при благоприятном развитии событий процедура перевода потребует существенных усилий и вложения средств.

Эта статья содержит общую информацию о содержании законодательства и может не учитывать особенности каждого случая. Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать именно в Вашей ситуации.

Источник: https://fz214fz.ru/dolshiku/perevesti-apartamenty-v-zhile

Как перевести апартаменты в квартиру — Каменских и партнеры

Перевод делается на основании технического заключения, инсоляционного расчета и факторов, не противоречащих нормам СанПин.

Для перевода в Москве необходимо обратиться в Департамент жилищной политики и жилищного фонда с базовым пакетом документов: правоустанавливающий пакет, план БТИ, поэтажный план здания и заявление.

Далее будет дополнительный запрос, который индивидуален по каждому случаю. Ключевое в данной ситуации – это инсоляция.

В чем разница между квартирой и апартаментами?

В чем подвох низкой цены апартаментов?

Отвечает юрисконсульт компании Est-a-Tet Юлия Дымова:

Примеры переводов нежилых помещений в квартиры есть. Исходя из этого, можно сделать заключение, что наше законодательство это допускает. На данный момент в ряде проектов смешанных МФК (квартиры + апартаменты) были случаи, когда апартаменты становились квартирами. В таких ситуациях купившие получали статус квартиры «в подарок» либо доплачивали определенную сумму, утвержденную на момент перехода статуса помещения.

Отвечает юрисконсульт офиса «Октябрьское поле» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Левина Екатерина:

Да, перевести апартаменты в жилое помещение можно. Такой перевод возможен при соблюдении нескольких условий:

  1. Вы должны являться собственником, и помещение ничем не должно быть обременено;
  2. Помещение должно соответствовать требованиям, которые предъявляются к жилым помещениям многоквартирных домов.

Для перевода необходимо подготовить пакет документов:

  • документ, удостоверяющий личность заявителя;
  • правоустанавливающие документы на помещение;
  • проект переустройства или перепланировки помещения;
  • протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. К нему следует приложить: уведомления о проведении собрания; документы, подтверждающие вручение уведомления каждому собственнику; лист регистрации участников собрания; решения собственников по вопросам, поставленным на ание; списки собственников;
  • заключения уполномоченных организаций о соответствии переводимого нежилого помещения требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.

Вам будет нужно подготовить заявление на предоставление государственной услуги о переводе нежилого помещения в жилое и подать его в Департамент городского имущества через МФЦ или отправить заявление через Портал государственных и муниципальных услуг.

Если Ваше заявление будет одобрено, Вы получите решение о получении нежилым помещением статуса жилого. В противном случае Вам пришлют решение об отказе. Тогда Вы можете обратиться в суд для его обжалования. Не забудьте еще подать заявление в Росреестр через МФЦ о внесении соответствующих изменений в ЕГРН.

Только после этого статус помещения будет изменен.

Документально это выглядит несложно, однако на практике процесс может затянуться, поскольку на сегодняшний день большое количество апартаментов расположено в многофункциональных зданиях и не отвечает требованиям, которые предъявляются к жилым помещениям. Все же они проектировались и строились как нежилые.

5 главных ответов для тех, кто хочет купить апартаменты

Какая квартплата в апартаментах, есть ли нюансы при сдаче и проживании?

Отвечает коммерческий директор компании BSA Алексей Зубик:

Перевести апартаменты в жилое помещение можно, но сложно.

Если помещение нежилое, прежде чем подписать договор долевого участия, нужно узнать, разрешен ли перевод помещения в статус жилого. В большинстве случаев никаких преград для этого нет, особенно если изначально помещение не проектировалось как офис или цех.

Одним из главных аспектов перевода квадратных метров в жилое помещение является инсоляция. В течение двух часов днем солнечный свет должен проникать в квартиру.

Поэтому апартаменты с малой инсоляцией вы вряд ли переведете в статус жилого помещения.

Требования, которым должны отвечать жилые помещения, оговариваются в ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» (об обязательности санитарно-эпидемиологических условий в жилых зданиях).

Для перевода апартаментов в статус жилого помещения необходимы следующие документы:

  • заявление на процедуру перевода;
  • технические документы на жилплощадь;
  • поэтажные планы всего дома;
  • проект перепланировки, в случае если Вы хотите изменить план квартиры по собственному желанию;
  • оплата государственной пошлины.

Стоит заметить, что на практике чаще встречаются случаи коллективного обращения собственников к застройщику. Здесь шансы сменить статус комплекса апартаментов намного выше.

Жизнь в апартаментах: плюсы и минусы

Перевод нежилого помещения в жилое — 5 шагов

Отвечает председатель совета НП «ЖКХ Контроль Московской области», заместитель председателя Общественного совета при Министерстве жилищно-коммунального хозяйства Московской области Олег Иванов:

Жилищное законотворчество не успевает за конъюнктурными изменениями, происходящими на рынке недвижимости. То, что де-факто является квартирой, де-юре не относится к жилым помещениям, поскольку в жилищном законодательстве такого понятия, как «апартаменты», не существует. В связи с этим граждане сталкиваются с непреодолимыми сложностями при переводе такого помещения в категорию жилищного фонда.

Теоретически такая возможность существует: она зависит прежде всего от соблюдения застройщиком норм и требований, предъявляемых к жилым помещениям. Также важен и вид разрешенного использования земельного участка, на котором построены апартаменты. Следует отметить, что процедура перевода довольно затратна и требует проведения различных экспертиз и согласований.

И даже если вы их получите, это не гарантирует, что апартаменты будут переведены в категорию жилых помещений.

Порядок признания нежилых помещений жилыми устанавливает Постановление Правительства РФ. Однако такой акт применяется к нежилым помещениям, которые находятся в многоквартирных домах, тогда как подавляющее большинство апартаментов располагается в деловых центрах.

Для того чтобы признать апартаменты жилым помещением, необходимо обратиться в администрацию муниципального образования с соответствующим заявлением с приложением правоустанавливающих документов. Перед этим необходимо получить ряд экспертных заключений.

К ним, в частности, относится техническая экспертиза, санитарно-эпидемиологическая и ряд других, которые будут подтверждать, что помещение соответствует требованиям, предъявляемым к жилью. Заявление рассматривает специальная муниципальная комиссия, куда могут входить представители надзорных ведомств.

Срок оказания государственной услуги регламентируется муниципальными правовыми актами. В Москве это 48 дней.

Отвечает партнер Felicity Law Юлия Федонина:

Многие, покупая апартаменты, рассчитывают в дальнейшем перевести их в жилое помещение. Но на этом пути могут возникнуть сложности. Так, например, жилым не может быть признано помещение, которое напрямую освещается солнцем менее двух часов в день. Соответственно, апартаменты с окнами в «колодец» жилыми не признают.

Безусловно, помещение должно быть в нормальном, пригодном для проживания состоянии и соответствовать техническим нормам. Стоит обратить внимание также на расположение здания в зоне, пригодной для проживания, наличие развитой инфраструктуры, придомовую территорию. К зданию должен быть обеспечен беспрепятственный проезд автомобилей экстренных служб. Важно также, чтобы апартаменты не были в залоге.

В Департамент городского имущества города Москвы нужно предоставить следующие документы:

  • выписку из ЕГРН о праве собственности на помещение,
  • заявление собственника с просьбой о переводе,
  • кадастровый и технический паспорта на апартаменты,
  • поэтажный план многоквартирного дома,
  • письменное согласие соседей (собственников соседних помещений).

Поскольку в большинстве случаев подача документов производится через МФЦ, то часть из них, например выписку из ЕГРН, специалисты центра получают самостоятельно по электронным каналам связи. Но в каждом конкретном случае могут потребоваться и некоторые другие документы.

Весь перевод состоит из нескольких этапов:

  1. Экспертиза, позволяющая оценить возможность смены статуса помещения. Заявление об изменении принадлежности помещения к нежилому фонду рассматривается в течение 45 календарных дней. Лицу, подающему такое заявление, предоставляется официальный ответ о том, возможен или нет перевод помещения в разряд жилых.
  2. Разработка предпроектной и проектной документации на перевод.
  3. Согласование проекта в соответствующих инстанциях.
  4. Получение разрешения.
  5. Изменение данных в базе проектно-инвентаризационное бюро.
  6. Получение свидетельства об изменении статуса объекта.

Как видите, процедура достаточно сложна и требует времени.

Такого рода изменения сейчас многие застройщики вносят сами, иногда даже еще до того, как вводят здание в эксплуатацию. Однако они эти процедуры осуществляют единовременно в отношении целых корпусов, а не каждых апартаментов отдельно.

Стоимость полного юридического сопровождения процедуры перевода в среднем составляет около 350 тысяч рублей. Юридические фирмы полностью принимают на себя все хлопоты и выдают клиенту готовый результат.

Источник: https://anton-kamenskih.com/kak-perevesti-apartamenty-v-kvartiru/