Процесс оформления ипотеки на вторичное жилье

Содержание

Покупка квартиры в ипотеку вторичное жилье – порядок действий, документы и процедура

Процесс оформления ипотеки на вторичное жилье

Нередко перед покупателем жилья возникает выбор между первичной и вторичной недвижимостью. Люди останавливаются на «вторичке» из-за следующих факторов:

  • При покупке готового жилья меньше рисков, чем у строящегося;
  • Переезд возможен сразу после оформления сделки;
  • Можно заранее оценить соседей;
  • Инфраструктура, как правило, более развитая, нежели в новом квартале. 

Эти и другие преимущества перевешивают чашу весов в сторону вторичной недвижимости. Сюда же отнесем и готовое жилье в новостройках. В силу высокой стоимости такого жилья в пределах Санкт-Петербурга большинство граждан использует ипотечное кредитование. К тому же, банки охотно предоставляют различные условия, а процентные ставки имеют тенденцию к снижению. 

Порядок действий

Процедура покупки вторичного жилья в ипотеку имеет ряд сложностей. Необходимо действовать последовательно и без спешки. Лучше потратить чуть больше времени и разобраться во всех правовых и организационных вопросах, особенно если вы ранее не сталкивались с ними.

Каков же порядок действий при покупке вторичного жилья в ипотеку?

  1.  Выбор подходящего банка;
  2. Сбор необходимых документов для оформления заявки на одобрение;
  3. Подача заявки на ипотечный кредит;
  4. Поиск квартиры;
  5. Оценка квартиры независимым оценщиком;
  6. Оформление кредитного договора и договора купли-продажи;
  7. Передача денежных средств по договору купли-продажи.

Рассмотрим каждый пункт по отдельности.

  • Просмотрите все банки, которые действуют в вашем регионе. Условия ипотеки в большинстве случаев можно найти на официальных сайтах и уточнить по телефону; 
  • Исключите из выборки банки, требованиям которых вы не отвечаете. Например, по возрасту или по наличию регистрации; 
  • Проанализируйте крупные и мелкие банки. Сравните первоначальные взносы, ставки и прочие условия;
  • Обратите внимание на льготные условия. Зарплатным клиентам, молодым семьям, бюджетникам часто предоставляется пониженная ставка.

Одна из самых низких ставок у Сбербанка России. Например, для молодых семей, являющимися зарплатными клиентами банка, при условии страхования жизни и здоровья, а также электронной регистрации сделки, ставка составляет 8,9% годовых. 

После сравнения условий лучше лично обратиться в офис для того, чтобы менеджер смог произвести расчеты индивидуально для вас. 

Первичный набор документов

Определились с банковской организацией? Начните собирать документы, необходимые для одобрения заявки на ипотечный кредит. При описании условий покупки вторичного жилья в ипотеку банки зачастую указывают требуемые документы. Среди них:

  • паспорт;
  • второй документ, удостоверяющий личность (СНИЛС, копия водительских прав, военный билет);
  • заявление-анкета заемщика;
  • документ, подтверждающий занятость (копия трудовой книжки, выписка из трудовой книжки, справка от работодателя);
  • документ, подтверждающий доход (справка 2-НДФЛ, справка с места работы в произвольной форме)
  • свидетельство о браке или разводе.

Не забудьте, что у некоторых документов есть ограниченный срок действия. К примеру, справка 2-НДФЛ действительна 30 календарных дней с даты оформления. 

Некоторые крупные банки, например, Сбербанк России, ВТБ, «Россельхозбанк», банк «Санкт-Петербург», банк «ДельтаКредит», предоставляют ипотеку по двум документам. Процентная ставка и первоначальный взнос по такому кредиту выше, но зато сокращен перечень необходимых документов. 

Подача заявки

После сбора всех документов необходимо направить их в банк, чтобы получить предварительное одобрение ипотечного кредита на определенную сумму. Обычно подача заявки происходит в ипотечном центре конкретного банка. 

В ряде организаций, например, банке «ВТБ», мы можете оформить заявку на ипотеку прямо на официальном сайте банка, после чего с вами свяжется сотрудник и согласует время для вашего визита в банк. В некоторых банках, например, в Сбербанке России, предоставляется услуга онлайн-заявки.

Независимо от способа подачи заявления, банк в течение нескольких рабочих дней принимает решение об одобрении ипотеки либо об отказе. 

Одобрение действительно, как правило, в течении нескольких месяцев. Точный срок необходимо уточнять в каждом конкретном случае. 

Поиск квартиры

Имея на руках положительное решение банка самое время подобрать квартиру. Однако, не всякий объект недвижимости будет одобрен банком. Кредитные организации, как правило, обращают внимание на следующие факторы:

  • Квартира должна находиться в доме, который не признан ветхим или аварийным;
  • Помещение, как правило, должно быть отдельной квартирой, а не комнатой;
  • Наличие коммуникаций;
  • Отсутствие незаконных планировок;
  • Свобода от ограничений и обременений прав.

Банк заинтересован в том, чтобы при покупке вторичного жилья в ипотеку, то есть квартиры, она не потеряла свою стоимость. Что касается остальных параметров, то покупатель волен выбирать квартиру на свой вкус. Однако обратите внимание на мошеннические схемы и без спешки подойдите к выбору жилья. 

Оценка квартиры

Оценка объекта недвижимости – обязательный и один из важнейших этапов сделки. Он позволяет банку и покупателю верно оценить стоимость квартиры. Требование по включению оценочной стоимости в ипотечный договор закреплено в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Оценкой занимаются специальные независимые фирмы. У банков, как правило, есть список рекомендуемых организаций, однако покупатель может и сам выбрать оценщика, согласовав его с банком. Такое лицо должно быть членом самоуправляемой организации оценщиков, а также застраховать свою ответственность (см. ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Покупатель должен предоставить оценщику документы, относящиеся к недвижимости. Через несколько дней оценщик предоставляет итоговый отчет, в котором указана рыночная и ликвидационная цена. Вторая цифра всегда меньше первой, и банки ориентируются на нее. Банк не выдаст сумму большую, чем ликвидационная стоимость жилья. Разницу между предоставляемой банком суммой кредита и стоимостью жилья придется покрывать самостоятельно. 

Документы для покупки вторичного жилья в ипотеку

Заявка на кредит одобрена и стоимость квартиры вписывается в максимальную сумму кредита, которую одобрил банк? Настало время подготовить остальные документы для покупки вторичного жилья в ипотеку.  

Вам понадобятся следующие основные документы по кредитуемой квартире:

  • Выписка из ЕРГН о наличии права собственности у продавца;
  • Документы, на основании которых возникло право собственности продавца;
  • Отчет об оценке объекта;
  • Справка формы № 9 о лицах, зарегистрированных в объекте недвижимости;
  • Справка формы № 7 о характеристиках объекта недвижимости;
  • Кадастровый и/или технический паспорт помещения.

Полный список документов лучше уточнять в каждом конкретном случае.

Кредитный договор

Порядок покупки вторичного жилья в ипотеку таков, что кредитный договор с банком и договор купли-продажи квартиры с продавцом подписываются одновременно, либо с небольшой разницей во времени.

Кредитный договор включает в себя непосредственно сам договор и закладную – ценную бумагу, удостоверяющую права залогодержателя, то есть банка. Текст договора должен содержать полные сведения об предмете (объекте недвижимости), о размере и сроках платежей по договору. Во время подписания кредитного договора важно обращать внимание на все условия, поскольку они могут содержать обстоятельства, увеличивающие процентную ставку. К примеру, процентная ставка возрастает при отсутствии личного страхования. 

На этом же этапе происходит страхование имущества, которое передается в залог банку, а также страхование жизни заемщика. 
Договор купли-продажи квартиры после подписания необходимо направить в Росреестр для регистрации перехода прав и установления залога. 

Передача денег

Заключительный этап при покупке вторичного жилья в ипотеку, например, квартиры – передача денег продавцу. Это происходит в тот момент, когда право собственности на жилье перешло к вам после государственной регистрации. Нередко часть денег передается продавцу в виде аванса до перехода права собственности, что позволяет окупить затраты продавца в случае отмены сделки. 

Передача средств осуществляется:

  • Наличным платежом (редко);
  • С помощью аккредитива;
  • С помощью депозитарной ячейки. 

После передачи денег ваши правоотношения с продавцом закончены. Вы выполнили обязательства по договору купли-продажи и получили в собственность жилье, которое находится в залоге у банка до момента выплаты всех сумм по кредитному договору.

Источник: https://spbhomes.ru/science/ipoteka-pri-pokupke-vtorichnogo-zhilja/

Ликбез: покупка вторичной квартиры в ипотеку

Первое, что нужно сделать, – изучить предложения банков по ипотечному кредитованию на текущий момент. Иногда самая низкая процентная ставка не означает лучшие условия кредитования. На что еще следует обратить внимание, выбирая банк для ипотеки:

  1. Размер первоначального взноса. Сколько потребуется собственных средств, в каком соотношении к заемным средствам? В некоторых банках процентная ставка по кредиту зависит от этого соотношения.
  2. Под какие объекты недвижимости банк готов выдавать кредит? Новостройка или квартира на вторичном рынке, индивидуальный дом или земельный участок, комната или доля в праве собственности? Ответы на эти вопросы нужно получить в первую очередь. Хорошо, если один и тот же банк предлагает оптимальные ставки по ипотечному кредиту на новостройку и вторичное жилье, потому что в процессе выбора квартиры Ваша потребность может трансформироваться.
  3. Есть ли какие-то особенные требования к объектам недвижимости, передаваемым в залог? Какое минимальное количество этажей должно быть у многоквартирного дома? Не старше какого года постройки может быть дом? Какие перекрытия? Зная эти требования, Вы экономите себе время и деньги при поиске недвижимости.
  4. Какие дополнительные расходы возникают у Вас при оформлении ипотеки? Например, АИЖК не имеет собственной кассы, и при покупке квартиры и расчетах с продавцом недвижимости у Вас возникнут дополнительные расходы.
  5. Какие риски банк требует застраховать? Какие страховые компании аккредитованы банком? На самом деле в разных страховых компаниях тарифы могут отличаться в два раза.
  6. Какое подтверждение дохода устроит банк: официальное, по форме 2-НДФЛ, или по форме банка?
Читайте также  Жилье по соц найму что это такое?

Как купить вторичную квартиру через Сбербанк?

Ограничено ли число участников сделки при продаже квартиры в ипотеку?

Документы для одобрения ипотеки

Изучив предложения по ипотечному кредитованию, остановите свой выбор на двух-трех банках. Далее приступайте к сбору документов для аккредитации в банке Вас как заемщика. В последнее время список из этих документов значительно сократился. Основные документы следующие:

  1. Паспорт заемщика, созаемщиков. Если Вы будете отправлять эти документы по электронной почте, потребуется цветной скан документов и обязательно ВСЕХ страниц паспорта, даже включая пустые.
  2. Заверенная работодателем копия Вашей трудовой книжки. Не все работодатели умеют правильно это делать. Заранее запросите в банке информацию о требованиях к этому документу.
  3. Справка, подтверждающая Ваш ежемесячный доход. Это может быть справка 2-НДФЛ или по форме банка. Обратите внимание, информация в справке должна быть полной: ИНН, рабочий телефон, актуальное место регистрации и так далее. По некоторым программам кредитования справка о доходах не требуется. Но это не означает, что у Вас нет дохода. Банк всегда обращает внимание на платежеспособность клиента, потенциального заемщика.
  4. Анкета. Грамотно заполненная анкета – это 50% успеха. Не оставляйте поля анкеты незаполненными. Если Вам что-то непонятно, переспросите в банке. Если что-то непонятно банку, дайте пояснения в письменном виде. Для некоторых банков критично, чтобы Вы указали все свои текущие кредиты, долговые обязательства. Сами по себе существующие кредиты – еще не повод для отказа, а вот скрывая их, вы рискуете не получить ипотеку. Не забывайте о кредитных картах, они тоже отражаются в Вашей кредитной истории.

Если вы привлекаете созаемщиков, то такой же пакет документов потребуется от них. Если Вы выбрали банк, в котором у Вас зарплатный проект, документов от Вас потребуется еще меньше, а условия кредитования будут лучше.

Выбор квартиры

Получив положительный ответ от банка, приступайте к выбору объекта недвижимости. При выборе, обязательно предупреждайте продавца, что Вы планируете приобрести квартиру с привлечением ипотечных средств.

Как выбрать квартиру на вторичном рынке?

Как проводить осмотр квартиры перед покупкой?

Документы на квартиру

Следующая ступень после того, как Вы определились с недвижимостью, – сбор документов на этот объект (ведь он передается в залог). Вот что вам потребуется:

  1. Правоустанавливающие документы. На каком основании объект недвижимости принадлежит продавцу: договор купли-продажи, свидетельство о наследовании, договор приватизации, договор дарения и прочее.
  2. Копии всех страниц паспортов собственников или копия свидетельства о рождении.
  3. Выписка ЕГРН. Ее можно заказать онлайн. Некоторые банки делают это самостоятельно.
  4. Согласие супругов, разрешение органов опеки, если требуется.
  5. Справка из паспортного стола. Для рассмотрения на этом этапе подойдет справка с указанием всех зарегистрированных лиц в объекте недвижимости.
  6. Отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости. Отчет нужно заказать у аккредитованных банком оценочных компаний. Он стоит примерно 3 тысячи рублей (цена может меняться в зависимости от объекта и банка). Некоторые банки заказывают отчет сами и за свой счет.

Это неполный список того, что у Вас может потребовать банк. Список меняется в зависимости от объекта недвижимости и банка. При подготовке документов обязательно уточните в банке срок действия предоставляемых справок.

Такой же список документов потребуется для аккредитации объекта недвижимости в страховой компании. Будьте готовы к тому, что страховая компания запросит от Вас и от продавца дополнительный пакет документов. Обратите внимание, что у разных страховых компаний разные требования. После получения положительного юридического заключения от банка и страховой, можно назначать дату сделки.

Как оформить ипотеку, чтобы налоговый вычет получила и я, и муж?

Как вернуть деньги за страховку при досрочном погашении?

Заключение договора купли-продажи

На сделке происходит подписание документов, производятся частичные расчеты. Опять же, какие документы Вы будете подписывать на сделке, зависит от того, какой объект вы выбрали. Для квартир на вторичном рынке недвижимости вы подписываете договор купли-продажи, кредитный договор, закладную. Если есть созаемщики, то они подписывают договор поручительства. Иногда одновременно подписывается договор страхования. Перед подписанием внимательно прочитайте каждый документ.

Задайте свои вопросы сотруднику банка, уточните, в какую дату и каким способом оптимально вносить очередные платежи по кредиту. Спросите, как нужно уведомить банк о Вашем желании досрочно погасить кредит. Проверьте свои паспортные данные, сумму кредита, адрес объекта и прочее на возможные опечатки. Обратите особенное внимание на закладную: чаще всего ошибки допускаются именно там.

Поверьте, лучше потратить время на проверку документов на этом этапе и сберечь себе нервы и время в будущем.

Способ передачи первоначального взноса, выдача кредитных средств зависит от особенностей объекта недвижимости и банка. Заранее попросите сотрудника банка рассказать обо всех этапах сделки.

Всё. Вам осталось только зарегистрировать право собственности.

Не пропустите:

Почему московская вторичка «стоит» и что ее ждет в 2018?

Дают ли банки ипотеку на дом с участком под залог этого дома?

20 статей о том, как купить квартиру в ипотеку

20 статей о том, как купить вторичную квартиру

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/likbez_pokupka_vtorichnoy_kvartiry_v_ipoteku/6786

Процедура оформления ипотечного кредита на вторичное жилье: плюсы и минусы

Банки Сегодня Лайв

Статьи, отмеченные данным знаком всегда актуальны. Мы следим за этим

А на комментарии к данной статье ответы даёт квалифицированный юрист а также сам автор статьи.

Одним из наиболее популярных видов кредитования в России является ипотека на вторичное жилье. По оценкам риэлторов, она составляет около 80-90 процентов всех ипотечных займов, оформляемых банками. Это неудивительно, ведь очень часто такой вид кредита – единственный способ приобрести собственное жилье. Однако у ипотеки на вторичное жилье есть как преимущества, так и недостатки. В этой статье пойдет речь о подводных камнях этого вида кредитования и о том, как их обойти.

Популярность ипотеки на покупку «вторички» вполне обоснована, ведь у такого кредита есть ряд неоспоримых преимуществ:

  • Отсутствует риск, связанный с недобросовестным поведением застройщика. Приобретая недвижимость в еще не сданном доме, покупатель довольно сильно рискует. Когда приобретается уже реально существующая квартира, то и заемщик, и банк могут быть уверены, что она соответствует всем ожиданиям.
  • Возможность заселиться сразу же после покупки. Представим, что покупатель оформил ипотеку на строящееся жилье. В этом случае ему первые месяцы (а то и год) придется не только делать взносы по кредиту, но и оплачивать другое жилье, а после ввода здания в эксплуатацию оплачивать ремонт, приобретать мебель, технику и т.д. Если же квартира приобретается на вторичном рынке, то, как правило, она готова к заселению.
  • Более выгодные условия по кредиту. Так как залог «вторички» для банка менее рискован, то кредитные организации предлагают сниженные процентные ставки.
  • Кроме того, ипотеку на «вторичку» по тем же причинам получить гораздо проще – банки лояльнее относятся к этому виду залога, чем к не сданным домам.
  • Выгодное местонахождение квартиры. В отличие от строящихся домов, вторичное жилье находится в районах с развитой инфраструктурой, где есть магазины, школы, остановки транспорта и т.д.

Отрицательные стороны ипотечного кредита

Стоит заметить, что у ипотеки на «вторичку» есть и существенные минусы. Их обязательно нужно учитывать, выбирая квартиру для покупки:

  • Банки имеют жесткие критерии отбора жилья, подходящего под ипотеку. Будьте готовы, что кредитная организация не выдаст кредит на покупку ветхого жилья, дома или квартиры под снос, находящегося в отдаленном районе, не пользующегося спросом на рынке и т.д. Дело в том, что в этих случаях у банка есть риск утраты залога (в результате сноса дома, например) или невозможности его реализации.
  • При покупке вторичного жилья банк выдает кредит не на рыночную стоимость квартиры, а на ликвидационную. В зависимости от ликвидности, состояния жилья, его возраста разница может составлять от 10-15 до 40-50%. Это значит, что разницу придется доплатить заемщику в виде первоначального взноса по кредиту. Если такой возможности нет, банк может предложить оформление дополнительного залога по кредиту (недвижимости или автомобиля, которые есть в собственности заемщика). В таком случае стоимость дополнительного залога должна «перекрывать» разницу между рыночной и залоговой стоимостью вторичного жилья.
  • Часты случаи мошенничества со стороны собственников жилья. Это могут быть и «неучтенные» наследники, и другие собственники (например, части продаваемого жилья), и прописанные в квартире пенсионеры, иждивенцы, несовершеннолетние. Бывают случаи, когда владельцы продают квартиру, уже находящуюся в залоге.
  • Если в квартире были сделаны перепланировки (особенно незаконные), банк может отказать в кредите на такое жилье.
  • Некоторые продавцы категорически возражают против оформления ипотеки – например, из-за нежелания указывать в договоре реальную сумму продажи.
  • Банк оценивает, насколько реальная стоимость квартиры соответствует цене продажи. Если выявлены существенные расхождения (например, цена существенно завышена), в кредите вам откажут.
Читайте также  Покупка жилья у родственников на материнский капитал

Стоит заметить, что банк берет на себя львиную долю хлопот по проверке документов, полученных от владельца квартиры, на соответствие нормам. Однако если «непригодность» жилья выявится на этапе оформления кредита, придется повторять все сначала, начиная с выбора квартиры.

Что учесть при выборе квартиры

Чтобы избежать проблем при оформлении кредита, будущему владельцу квартиры стоит самостоятельно оценить, насколько она подходит для ипотеки. Сделать это достаточно просто:

  • Выбирайте квартиры в домах с хорошим состоянием, достаточно «свежей» постройки, в оживленных районах.
  • При осмотре оцените реальное состояние коммуникаций, стен, окон, ремонта, техники и т.д. – все это существенно влияет на оценочную стоимость квартиры.
  • Сравните названную продавцом цену со средними на квартиры со схожим состоянием в этом районе. Если цена существенно ниже или выше, это может стать стоп-фактором дл банка (в первом случае высок риск мошенничества продавца, во втором – кредит будет рассчитан исходя из рыночной стоимости, остальное придется доплачивать из своего кармана).
  • Обязательно изучите документы о наличии/отсутствии обременений. Такие данные предоставляются всем желающим, обратившимся в кадастровую палату с заявлением и паспортом.
  • Узнайте о наличии перепланировок, уточните их законность.

Если все пункты успешно пройдены, можно договариваться с продавцом о том, что квартира будет приобретаться за счет ипотечного кредита. Имейте в виду, что устная предварительная договоренность никак не гарантирует вам, что собственник не продаст квартиру за наличные до того, как вы закончите оформление кредита.

На что обратить внимание при выборе банка

Одновременно с подбором квартиры следует озадачиться выбором банка-кредитора. Сейчас даже в небольшом городе можно найти 5-10 крупных банков, предлагающих ипотечные кредиты на вторичное жилье. Основные условия кредитования в них, как правило, мало отличаются

Срок кредита 1-30 лет
Возраст заемщика 25-50 лет
Сумма кредита 0,5-10 млн. руб.
Первоначальный взнос 10-30%
Процентная ставка 12-15% годовых

Вместе с тем каждый банк может предъявлять свои требования к залогу, заемщику, стажу работы, регистрации, семейному положению и т.д. – или делать какие-то существенные послабления. Все эти детали могут как увеличивать или уменьшать процентную ставку, так и влиять собственно на выдачу ипотечного кредита. Чтобы найти самое лучшее предложение, заемщику нужно:

  • Ознакомиться с кредитными программами всех банков, работающих в городе. Сделать это можно, не выходя из дома – на интернет-сайтах, как правило, представлены основные параметры кредитования и требования к заемщикам.
  • Выберите самые выгодные предложения из тех банков, под чьи требования вы подходите. Имейте в виду, что указанная процентная ставка — как правило, нижняя планка. При рассмотрении заявки банк может ее существенно увеличить.
  • Поэтому следующий этап – личное обращение в офисы выбранных банков. Так вы примете окончательное решение.

К сожалению, в случае с ипотекой непригодна действенная для обычных кредитов схема подачи заявки сразу в несколько банков. Вы можете только получить предварительное решение, но последующие действия по рассмотрению кредита нужно проводить только в одном банке – так как они требуют существенных денежных затрат. Поэтому определиться с банком-кредитором нужно на начальном этапе, а для этого заранее подготовить максимально информативный комплект документов: он поможет банкам сделать вам самое выгодное предложение.

Какие документы нужно подготовить

Полный комплект документов для получения ипотечного кредита определяется каждым банком самостоятельно, поэтому мы перечислим основные:

  • Документы, подтверждающие личность заемщика, созаемщика, поручителей.
  • Сведения о трудовом стаже и занятости (копия трудовой книжки).
  • Информация о доходах (2-НДФЛ, справка с места работы, налоговые декларации и т.д.).
  • Сведения об имуществе в собственности.
  • Данные об обременениях, постоянных расходах, обязательных платежах (алименты, выплаты по кредитам, аренда и т.д.).
  • Информация об иждивенцах.
  • Документы на приобретаемое жилье (техпаспорт, кадастровый паспорт, выписка из Росреестра, копия свидетельства на право собственности и т.д. по запросу банка).
  • Предварительное соглашение с продавцом, включающее стоимость жилья.

От того, насколько достоверными и полными будут предоставленные в банк сведения, зависит скорость рассмотрения заявки на кредит, решение банка и предложенные вам условия кредитования.

Как происходит оформление ипотеки

Выделим основные этапы при рассмотрении и оформлении ипотечной сделки:

  • Выбор квартиры и банка-кредитора.
  • Подача заявки в банк, получение списка документов.
  • Предварительное рассмотрение заемщика (соответствие требованиям, проверка кредитной истории, определение максимальной суммы кредита);
  • Передача полного комплекта документов в банк;
  • Проведение независимой оценки приобретаемого жилья;
  • Определение банком рыночной и залоговой стоимости жилья, суммы кредита, итоговых условий кредитования;
  • Подписание заемщиком кредитного договора, внесение первоначального взноса (как правило, его выплачивают непосредственно владельцу квартиры);
  • Оформление права собственности на квартиру;
  • Регистрация договора залога в государственных органах;
  • Страхование ипотечного жилья;
  • Перечисление собственнику квартиры оставшейся суммы.

С того момента, как все эти этапы пройдены, вы становитесь полноправным собственником квартиры, переданной в залог банку. Это обременение утрачивает силу только после полного погашения долга по кредиту. Без согласования с кредитором вы не сможете продать или обменять квартиру, даже если остаток долга по кредиту будет минимальным.

Дополнительные расходы

Несмотря на то, что существует множество информационных материалов на эту тему, а банки предоставляют максимально полные сведения о процедуре ипотечного кредитования, для многих заемщиков становится неприятным сюрпризом наличие значительных дополнительных расходов, с которыми сопряжена процедура выдачи ипотеки. Поэтому остановимся на этом моменте подробнее:

  • При кредите на вторичное жилье потребуется независимая оценка квартиры. Она производится компаниями, аккредитованными банком, и за счет будущего заемщика. Стоимость такой процедуры может колебаться от 3-5 до 10-20 тысяч рублей.
  • Исходя из вычисленной рыночной цены, банк по определенным правилам определяет залоговую стоимость квартиры. Разница в среднем составляет 15-20 процентов, и оплатить их заемщику самостоятельно. Простой пример: владелец квартиры готов продать ее за 2 миллиона рублей. Оценочная компания определила рыночную стоимость: 1,9 миллиона. Банк отнял 15%, учитывая возможный износ квартиры, затраты на ее реализацию и т.д., и готов предоставить кредит в размере 1,615 млн рублей. Следовательно, заемщику нужно будет доплатить владельцу 385 тысяч рублей.
  • При ипотечном кредитовании страхование предмета залога является обязательным, причем только в одобренных банком компаниях. Риски, от которых необходимо застраховать жилье, также определяются кредитором. Стоимость страховки может быть весьма значительной, поэтому банки часто предлагают включить ее в сумму кредита. С одной стороны, это уменьшает траты заемщика на первом этапе, с другой – на сумму страховки также начисляются проценты.
  • Многие банки также требуют оформление страхования жизни заемщика, так как стремятся снизить свои риски в течение долгого срока кредита.
  • Все затраты, связанные с получением справок, выплатой пошлин, оформлением документов, также ложатся на плечи покупателя квартиры.
  • Разумеется, не стоит забывать о самой затратной части кредита – процентах по нему. Хотя ставки по ипотеке много ниже, чем по потребительским кредитам, долгий срок займа и его большая сумма приводят к тому, что и размер выплачиваемых процентов становится весьма ощутимым.

Выводы

Получение ипотечного кредита на вторичное жилье – процедура довольно сложная и затратная, поэтому стоит ответственно подойти к ней. Обдуманный выбор банка-кредитора, приобретаемой квартиры могут свести риски покупателя к минимуму. До подачи заявки трезво оцените свое финансовое положение и возможности, подготовьте необходимые бумаги, запаситесь временем и средствами, необходимыми для прохождения всех процедур и оформления документов.

Источник: https://bankstoday.net/last-articles/protsedura-oformleniya-ipotechnogo-kredita-na-vtorichnoe-zhile-plyusy-i-minusy

Ипотека на вторичное жилье: брать или не брать

Поделитесь с родными и друзьями Благодаря доступному жилищному кредитованию многие россияне могут решить квартирный вопрос уже сегодня. При оформлении жилищного кредита необходимо учесть множество факторов: требования банка к заемщику, сопутствующие расходы, порядок оформления сделки.

Читайте также  Перевод из коммерческой в жилое покупка жилья

Сам объект недвижимости, который покупатель планирует взять в кредит, тоже влияет на условия займа. Ипотека на вторичку имеет свои особенности, которые придется учесть будущему заемщику.

Далее вы узнаете, какие требования банки предъявляют к приобретаемой вторичной недвижимости, какие условия предлагают разные кредиторы и как проходит сделка купли-продажи вторички по ипотеке.

Что должен знать будущий заемщик при покупке вторички

При сравнении вторичной недвижимости с новостройками обнаруживается ряд весомых плюсов:

  • можно переехать в квартиру и жить сразу после оформления договора купли-продажи;
  • жилье расположено в районе с готовой инфраструктурой, все магазины-школы-поликлиники уже построены;
  • стоимость квадратного метра значительно ниже. Можно позволить себе купить двушку по цене новой однокомнатной квартиры. Это особенно важно для заемщиков с ограниченным доходом и семей с детьми;
  • нет опасности, что в первый год жизни стены пойдут трещинами или обнаружится другой строительный брак;
  • первые 2-3 года в новостройке часто сопряжены с регулярными звуками ремонта со всех сторон. Если вы покупаете вторичную квартиру, вероятность столкнуться с соседским ремонтом значительно ниже;
  • на вторичном рынке нет проблемы долгостроев. Не нужно проверять подноготную застройщика и с замиранием сердца следить за ходом стройки;
  • всегда есть возможность поторговаться с продавцом и выиграть несколько сотен тысяч рублей. При заключении сделки с застройщиком такой вариант невозможен.

Кроме преимуществ, у вторичного жилья есть свои недостатки:

  • банк не гарантирует полную юридическую чистоту квартиры, которую выбирает клиент. Если вдруг третьи лица отсудят у вас ипотечную недвижимость, есть вероятность остаться без жилья и с крупным долгом по кредиту. Историю операций с недвижимостью можно узнать самостоятельно, заказав выписку по квартире из Росреестра. Однако для полной уверенности в будущем стоит оплатить титульную страховку на 3 года. Дело в том, что жилищные претензии имеют срок давности. По истечению 3-х лет третьи лица даже при наличии претензий не смогут отсудить жилье у нового собственника;
  • процентные ставки выше, чем при покупке новостроек;
  • нельзя воспользоваться программой «Ипотека под 6%», поскольку эта льгота рассчитана только на семьи, которые выбрали готовое или строящееся жилье от застройщика;
  • минимальный первоначальный взнос составляет 15% от стоимости объекта. При покупке новостройки можно найти специальные предложения со сниженным первоначальным взносом;
  • выбор на вторичном рынке ограничен, бывает сложно подобрать квартиру по нужным параметрам;
  • наличие неузаконенных перепланировок может стать препятствием к одобрению ипотечного кредита.

Наиболее весомым преимуществом вторички продолжает оставаться доступная стоимость при более высоком уровне безопасности покупки. Всегда можно найти старую квартиру и сделать в ней качественный ремонт со временем. За аналогичную сумму на рынке новостроек обычно продают объекты на этапе строительства, что может быть рискованно. Поэтому спрос на вторичное жилье растет. В связи с вступлением в силу поправок к ФЗ-214 для многих квартиры от застройщика могут стать непозволительной роскошью.

Порядок оформления ипотеки на вторичное жилье

Точный план действий поможет будущему заемщику правильно распределить свои силы на пути к приобретению собственной недвижимости. Пошаговый алгоритм получения займа на вторичное жилье:

  1. Выберите банк для подачи заявки. Для этого нужно оценить собственные возможности и сравнить условия кредитования у разных кредиторов. Стоит учитывать, что в крупных банках более строгие требования к заемщикам. Менее маститые кредитные организации могут предлагать более выгодные ставки по ипотеке.
  2. Подготовьте набор документов для подачи заявки в банк. Учтите, что справки и заверенные копии имеют срок годности. Поэтому собирать документы лучше непосредственно перед походом в банк. Также рекомендуем указывать в анкете желаемую сумму кредита с небольшим запасом. Нередко банки одобряют займы на меньшую сумму, чем рассчитывает заемщик, и это может стать неприятным сюрпризом.
  3. Если банк одобряет заявку, можно приступить к поиску недвижимости. Банк дает на это от 1 до 3 месяцев после получения одобрения. Следует уточнить, какие требования предъявляет кредитор к залоговой недвижимости.
  4. Готовим документы по недвижимости для банка. Предварительно следует самостоятельно или через посредника проверить юридическую чистоту выбранного объекта.
  5. После того, как банк одобрил объект покупки, остается назначить дату сделки. Оформление ипотеки при этом проходит параллельно с оформлением сделки купли-продажи. Деньги за проданную недвижимость продавец получает после того, как в Росреестре будет зарегистрирована закладная на квартиру, договор ипотеки и переход права собственности к новому владельцу на основании договора купли-продажи. В качестве способа расчета наиболее удобен аккредитив. Другой вариант расчета с продавцом — банковская ячейка с ограниченным правом доступа.

После полного погашения ипотеки собственнику потребуется совершить еще одно действие — снять с квартиры банковское обременение. Для этого нужно будет после перечисления последнего платежа заказать в банке справку о полном погашении задолженности и забрать закладную с отметкой кредитора. Необходимые для снятия обременения документы нужно подать в Росреестр. После того, как обременение будет снято, владелец сможет беспрепятственно совершать со своей недвижимостью любые сделки и операции.

Банки требуют от будущих клиентов стандартный пакет документов для подачи заявки:

  • паспорт, СНИЛС и другие личные документы;
  • Свидетельство о браке и свидетельства о рождении детей при их наличии;
  • копия трудовой книжки для подтверждения трудового стажа;
  • подтверждение доходов по форме банка с печатью работодателя либо стандартная справка 2-НДФЛ за последние 3-6 месяцев.

В качестве дополнительных документов от заемщика могут потребовать диплом об образовании, свидетельство собственности на имеющуюся недвижимость и так далее. Для тех, кто не любит собирать объемные папки с бумагами, банки предлагают программы кредитования по двум документам.

Например, паспорт и второй документ, удостоверяющий личность. Однако кредит без подтверждения дохода — повышенный риск для кредитора. Поэтому там и порог первоначального взноса выше, и ставки менее выгодны. Если нет желания заниматься бумажной работой, наймите ипотечного брокера.

Он поможет выбрать банк, обеспечит быструю подачу заявки и сэкономит вам немало денег и времени.

На каких условиях происходит оформление ипотеки

Чтобы выгодно купить вторичное жилье по ипотеке, нужно не только хорошо поторговаться с продавцом, но и правильно выбрать банк. Вот актуальные программы кредитования от надежных банков:

Банк Ставка Срок Первоначальный взнос Особые условия
Сбербанк от 9,2% до 30 лет от 15% 0,5% скидка зарплатным клиентам
Газпромбанк от 9,5% до 30 лет от 10% при покупке таунхауса взнос от 20%
Россельхозбанк от 9,3% до 30 лет от 15% аннуитет или дифференцированная схема выплат
Росбанк от 8,75% до 25 лет от 15% 0,5% скидка зарплатным клиентам
СМП банк от 9,79% до 25лет от 10% ипотека по двум документам от 12,2%
СМП банк от 9,79% до 25лет от 10% ипотека по двум документам от 12,2%

Некоторые нюансы, которые следует учесть при выборе банка:

  • если заемщик планирует воспользоваться определенной государственной льготой, нужно уточнить, оформляют ли данный вид субсидии в выбранном банке. Например, в качестве первоначального взноса материнский капитал принимают только крупные банки. Зато погасить ранее полученную ипотеку материнским капиталом можно у многих кредиторов;
  • почти все банки заинтересованы в удержании проверенных клиентов. На это направлена скидка заемщикам, которые получают зарплату на карту данного банка. Однако не каждый, кто получает зарплату на банковскую карту, является зарплатным клиентом. Только если у работодателя и банка заключен договор о сотрудничестве, клиент официально является зарплатным и может рассчитывать на скидку 0,5% или даже больше;
  • перед подачей заявки нужно уточнить как можно более подробно сведения о дополнительных расходах по ипотеке. Возможные затраты: комиссия за выдачу кредита, комиссия за обналичивание средств, расходы на оценщика (обязательно), расходы на оформление определенных документов. По закону банки не имеют права взимать с клиентов комиссии за выдачу займов, однако многие кредиторы пользуются доверчивостью заемщиков и зарабатывают на этом.

Требования банка к жилью для ипотеки

Специалисты в области жилищного кредитования рекомендуют сперва получить одобрение заявки, затем искать подходящую недвижимость на вторичном рынке. Кредиторы более охотно выдают займы на приобретение новостроек, потому что такой объект в будущем проще продать. Старое жилье проверяется по следующим критериям:

  • квартиры в аварийных, малоэтажных и деревянных домах не подходят для ипотеки;
  • в помещении должна быть отдельная кухня и санузел;
  • объект должен быть расположен в том же регионе, где работает банк;
  • жилье в черте города проще оформить в кредит, чем загородную недвижимость;
  • нежелательно наличие незаконных перепланировок в приобретаемой квартире.

Кредит на вторичную недвижимость — дело вполне обыденное и выгодное для покупателя. Главное правильно выбрать банк и тщательно подготовиться к сделке. Если вы планируете покупать вторичку в Санкт-Петербурге и Ленобласти, обращайтесь в агентство «Ипотекарь». Мы обеспечим вам выгодный кредит и быстрое оформление недвижимости в собственность.

Источник: http://ipotekar.com/articles/osnovy_ipoteki/p680-ipoteka_na_vtorichnoe_zhilje_brat_ili_ne_brat/