В каких новостройках не стоит покупать квартиру?

Содержание

Покупка квартиры в новостройке для перепродажи: сколько можно заработать

В каких новостройках не стоит покупать квартиру?

Процент покупателей квартир, которые инвестируют деньги в недвижимость и планируют продать квартиры после ввода дома в эксплуатацию, растет. Это достаточно прибыльное дело, но при этом рискованное. Портал столичной недвижимости 100realty.ua выяснял, в каких домах лучше покупать квартиры в новостройке, сколько можно заработать и как снизить риски.

Делаем правильный выбор квартиры в новостройке

Оценить долю сделок с целью перепродажи сложно, так как не все инвесторы распространяются о своих планах, да и сами эти планы могут со временем меняться. 

«Но одну общую тенденцию отметить все же можно. Для последующей перепродажи или сдачи в аренду сегодня чаще покупают квартиры в центральных районах и в объектах более высоких классов. А в самых доступных жилых комплексах, не слишком приближенных к центру города, больше берут для того, чтобы жить в них самим», – говорит Глеб Шемовнев, пресс-секретарь корпорации «Укрбуд».

Чтобы выгодно продать квартиру в новом доме, нужно выбрать ликвидный объект. Эксперты советуют обращать внимание, в первую очередь, на инфраструктуру жилого комплекса, его месторасположение, имидж застройщика, планировку квартиры и др.

Статья по теме: Квартира в новостройке: как оценить качество строительства, рентабельность и риски

Что увеличивает цену квартиры в новостройке

  • расположение возле метро или удобной транспортной развязки;
  • закрытая территория ЖК;
  • собственная инфраструктура (магазины, спортивные и детские площадки, отделения банков, аптеки и т.д.);
  • свободная планировка квартиры. Возможность сделать просторную кухню-гостиную;
  • имидж застройщика. В Киеве работает ряд компаний, покупать квартиры у которых – престижно. У покупателей сформировалось мнение, что они строят качественно, жить в их ЖК будет комфортно.

Что касается площадей, то чаще всего покупают однокомнатные квартиры площадью 40-45 кв. м, двухкомнатные – 60-75 кв. м. Именно такие квартиры стоит рассматривать в первую очередь, если вы хотите заработать на перепродаже. Лучше всего выбирать квартиры, расположенные в концах общего коридора, а не, например, напротив выхода из лифта. Также угловые квартиры не очень популярны, поскольку они могут быть более холодными зимой, в отличие от квартир, которые окружены по бокам соседями.

Сколько можно заработать на покупке квартиры в новостройке?

Не смотря на ряд рисков, покупка квартиры в новостройке на начальной стадии строительства и последующая ее продажа может принести отличную прибыль.

«В зависимости от расположения, класса и масштаба жилого комплекса, а также площади квартиры, разница в стоимости квадратного метра на начальной стадии строительства и после ввода в эксплуатацию может составлять 30-50%», – говорит Андрей Рыжиков, СEO и управляющий партнер компании DC Evolution.

С учетом роста цен в годовом исчислении, доход также может вырасти.

«С учетом средней продолжительности строительства (это 3,5 года) годовая доходность при инвестировании на старте продаж может составить около 16,5%. Это только относительно цены от застройщика. Но не стоит забывать и об общей тенденции к стабильному росту цен на жилье в столице. Например, в прошлом году стоимость квадратного метра выросла в среднем на 8%», – говорит Глеб Шемовнев.

Риски при покупке квартиры в новостройке и как их снизить

Естественно покупка квартиры на стадии строительства – это всегда рискованно. Даже компании, работающие на рынке давно, могут стать авторами долгостроя и тогда о прибыли можно забыть. 
«Покупка на этапе котлована – это, безусловно, высокорисковый инструмент.

При этом стоит отметить, что инвестицией это можно назвать только для человека, который покупает полдома сразу или три этажа минимум. Все остальные – это просто покупатели квартир. Где гарантии того, что объект будет достроен? Их нет. Ни один из существующих механизмов покупки не гарантирует, что объект будет достроен и сдан в эксплуатацию.

Поэтому нужно быть готовым к тому, что в случае заморозки проекта эти деньги не вернуть», – говорит г-н Рыжиков. 

Статья по теме: Квартира под аренду в Киеве: как рассчитать будущий доход и затраты

«Украина находится в непростых экономических условиях, и угроза очередного кризиса постоянно сохраняется. Если такой кризис наступит, то даже добросовестная компания может с ним не справиться, просто неверно рассчитав свои силы и возможности. Поэтому стоит доверять свои вложения только тем компаниям, которые давно работают на рынке, имеют большой запас прочности и достойно прошли предыдущие кризисные периоды. Если такой застройщик достраивает все свои дома и не оставляет клиентов без обещанных квартир – это хороший знак для потенциального инвестора», – добавляет Глеб Шемовнев.

Чтобы снизить риски необходимо тщательно изучить репутацию застройщика, проверить, нет ли у него долгостроев, судебных разбирательств. Что касается последнего, то посмотреть нет ли судов относительно деятельности застройщика можно в Едином государственном реестре судебных решений. Для этого в поле «Поиск по контексту» нужно ввести название компании и начать поиск. Все судебные дела, в которых стороной выступает застройщик, будут выведены на экран. Услуга при этом бесплатная.

Практически о всех застройщиках можно найти информацию в Интернете, посмотреть обсуждение его объектов на форумах и узнать, как он строит и с какими проблемами сталкиваются инвесторы. Если репутация удовлетворительная или хорошая, тогда стоит внимательно проверить разрешительные документы на строительство дома, в котором вы хотите купить квартиру.

Статья по теме: Фальшивые документы на недвижимость: как понять, что с документами не все чисто

По словам Александра Иванишина, партнера Адвокатского объединения «А.Д.ХОК», нужно убедиться, что у генерального подрядчика есть лицензия.

Также в офисе продаж должны предъявить документ на право владения или пользования земельным участком (договор аренды, купли-продажи, суперфиция, государственный акт о праве собственности).

При этом целевое назначение земли должно быть: «для строительства и обслуживания» многоквартирного дома иначе ввести в эксплуатацию такой объект будет проблематично, поскольку строительство ведется на земле, не предназначенной для этих целей.

Список документов на новостройку

  • разрешение на выполнение строительных работ или уведомление о начале их выполнения;
  • утвержденная проектная документация на строительство;
  • градостроительные условия и ограничения застройки участка;
  • договор о паевом участии в развитии инфраструктуры населенного пункта;
  • технические условия на присоединение дома к сетям электро-, тепло-, газо-, водоснабжения и водоотвода.

Статья по теме: Как зарегистрировать право собственности на квартиру в новостройке: оформляем документы, снижаем риски

Источник: https://100realty.ua/articles/pokupka-kvartiry-v-novostroike-dla-pereprodazi-skolko-mozno-zarabotat

Узнайте 10 ошибок, которые допускают 90% покупателей квартир в новостройках

«Горечь от плохого качества остается даже тогда,
когда сладость низкой цены давно забыта» (народная мудрость)

Если при выборе квартиры ориентироваться только на цену, то можно оказаться на этаже с 20-ю студиями, где жизнь будет как в общежитии. Для того чтобы сравнивать разные предложения на рынке, нужно знать критерии. Вот некоторые из них:

  • Количество квартир на этаже. Если их больше 15-ти, то жить будете, как в общежитии (см. ошибку №2).
  • Толщина наружных  стен. Есть стены толщиной 25 см, а есть – 66 см. От этого зависит цена и то, насколько тепло будет в квартире (см. ошибку №4).
  • Безопасность. Это закрытые дворы, консьержи в парадных, видеонаблюдение по периметру.
  • Наличие парковочных мест. Если их намного меньше, чем квартир, то придется ежедневно наматывать круги по кварталу в поисках места для парковки, ссориться с соседями и трепать себе нервы.

От всего этого зависит цена. Чем лучше характеристики, тем дороже квартира, при этом и жить в ней будет комфортнее.

В «Новом Оккервиле» на этаже в среднем по 4-6 квартир. Наружные стены толстые и теплые – 66 см. Есть дома с закрытыми дворами. В каждой парадной работает консьерж, осуществляется видеонаблюдение внутри дома и по периметру. Большое количество парковочных мест на открытых и охраняемых парковках.

Смотреть только на планировку квартиры без учета ее окружения

В отличие от коттеджа, квартира не существует сама по себе. Ее окружают соседи по лестничной площадке, и это соседство может стать ежедневной головной болью после переезда. Если на этаже более 15 квартир (преимущественно студий), то принцип жизни будет — «общежитие». Чаще всего такие квартиры приобретаются для сдачи в аренду, то есть состав жильцов будет постоянно меняться. Грязь, расписанные стены, шум обеспечены. Не говоря уже про очереди на лифт. Естественно, квартира в таком доме будет стоить дешевле.

Читайте также  Кто заполняет домовую книгу на квартиру?

Именно поэтому застройщики не показывают планы таких этажей. Настаивайте на том, чтобы застройщик показал полный поэтажный план Вашей парадной.

Мы открыто размещаем поэтажные планы на сайте и буклетах. В «Новом Оккервиле» на этаже в среднем 4-6 квартир. Среди планировок преобладают двушки; есть также просторные трехкомнатные квартиры. Однушек и студий не более 40%.

ПОЛАГАТЬ, ЧТО В БАЗЕ АГЕНТСТВ ЕСТЬ ИНФОРМАЦИЯ ОБО ВСЕХ НОВОСТРОЙКАХ

В агентство обращаются с целью получить обширную информацию о новостройках и тем самым сэкономить время. Но важно помнить, что ни в одном агентстве нет базы ВСЕХ новостроек. У многих застройщиков собственные отделы продаж, и они продают квартиры самостоятельно.

Полагать, что все застройщики строят по одинаковой технологии

Даже если дом называется «кирпично-монолитным», конструктив его наружных стен может быть разным. У одних застройщиков стены – 25 см, а у других – 66 см. От этого зависит, насколько тепло или холодно будет в Вашей квартире. И это влияет на цену.

Дома эконом-класса, как правило, имеют наружные стены толщиной всего 25-30 см. Это кирпич, утепленный минватой под покраску. В нашем климате утеплитель начинает оседать, а штукатурка с фасада – отваливаться. Через 5 лет такие дома уже могут выглядеть обшарпанными, а квартиры в них — промерзать.

В «Новом Оккервиле» толщина наружных стен – 66 см. Снаружи это сплошная кирпичная кладка, которая десятилетиями будет сохранять тепло и презентабельный внешний вид.

Верить обещаниям застройщика построить много школ и детсадов

Сейчас многие застройщики декларируют, что построят школы, детские сады, поликлиники и пр. Эти декларации должны быть подкреплены подготовленным проектом учреждения, получением разрешения на строительство, началом строительства. Иначе появления школы или детсада можно и не дождаться.

В «Новом Оккервиле» открыта школа на 1600 мест (самая крупная и передовая на всём Северо-Западе),два детских сада, спорткомплекс с бассейном и ледовой ареной, детская и взрослая поликлиники; почта России; создан парк с велодорожками и пляжем. В VI очереди будет построен детский сад на 150 мест. По соседству будет строитьс еще одна школа и два детсада.

Верить обещаниям застройщика открыть на первых этажах поликлиники, отделения банков, пекарни и пр.

Такое возможно, только если застройщик оставит в собственности коммерческие помещения и будет сам выбирать нужных арендаторов.

Большинство же застройщиков продают коммерческие помещения и теряют возможность влиять на их целевое использование. Новые собственники открывают в них те бизнесы, которые принесут максимальную прибыль – пивной бар, магазин 24 часа, алкогольный супермаркет. Не ждите в таком случае полезной и разнообразной инфраструктуры.

В «Новом Оккервиле» большинство коммерческих помещений в собственности застройщика. Мы сами выбираем арендаторов, которые нужны микрорайону. Уже открыты Сбербанк, почта России, 2 супермаркета, детская и взрослая поликлиника, пекарни, рестораны, стоматология, товары для детей, магазин фермерских продуктов и пр.

Сравнивать квартиры только по метражу

Бывает, что квартира большая, а места для жизни мало. В узком коридоре не поставить шкаф, в ванной не разместить стиральную машину и т.д. Купив такую квартиру, Вы переплатите за лишние метры, либо за ее перепланировку.

В «Новом Оккервиле» планировки продуманы настолько, что Вам не придется ничего переделывать. Каждый метр эффективно используется. Все помещения имеют правильную форму, отсутствуют длинные вытянутые коридоры, есть кладовые и ниши для шкафов, просторные кухни. У нас более 200 типов удобных планировок от 25 до 87 кв.м.

Покупать квартиру по телефону

Если Вы покупаете квартиру по телефону, даже не побывав на объекте, то можете в будущем столкнуться с проблемами. По факту обещанные «10 минут до метро» могут обернуться 30 минутами по труднопреодолимой дороге, «идеальная экология» — гулом от КАД под окнами, а «однородная социальная среда» — двадцатью студиями на этаже.

Есть застройщики, которые намеренно не пускают клиентов на объект, а сразу зовут в офис подписывать договор. Не поленитесь – съездите на стройку и посмотрите всё своими глазами.

Мы открыты для клиентов и всегда приглашаем их посетить ЖК «Новый Оккервиль». Менеджеры Представительства на объекте покажут Вам обжитую часть квартала, действующую инфраструктуру (более 60 разнообразных учреждений), обустройство дворов, отделку парадных и квартир.

Доверять застройщику только потому, что у него много рекламы

Не стоит связывать известность застройщика с его надежностью. Известность формируется большим количеством рекламы (то есть деньгами), а надежность – историей и репутацией компании. Сколько лет компания на рынке, соблюдала ли она сроки ввода предыдущих домов, какие у нее рекомендации – всё это нужно проверять.

Компания «Отделстрой» на рынке недвижимости уже 25 лет, при этом всегда сдает дома в срок, либо досрочно. Более половины сделок – это повторные покупки или обращения по рекомендации. Является победителем более 15 профессиональных конкурсов в сфере недвижимости.

Покупать квартиру по договору ЖСК, не зная о последствиях

Сегодня по 214-ФЗ допускается продажа квартир как по ДДУ, так и по схеме ЖСК (жилищно-строительный кооператив). Главное отличие в том, что по ДДУ ответственность за всё несет застройщик, а в ЖСК – сами покупатели квартир.

Например, в ДДУ прописывается цена квартиры и сроки передачи ключей, а также штрафные санкции в случае нарушения этих сроков. В ЖСК покупатели несут солидарную ответственность, и застройщика не привлечь за нарушение сроков. Более того, если выяснится, что денег на достройку дома не хватает, то на законном основании (по закону о ЖСК) доплачивать будут покупатели. То есть договор ЖСК более рискованный для покупателя. Если решите его заключить, тщательнее проверяйте опыт, историю, отзывы о застройщике.

Строящиеся квартиры в «Новом Оккервиле» продаются только по ДДУ.

Всегда собирайте информацию о жилом комплексе (см. ошибку №1) и застройщике, у которого Вы покупаете квартиру (см. ошибку №9). Чем больше информации, тем ниже уровень риска.

Если Вы задумались о покупке квартиры в новостройке, рекомендуем начать с посещения нашего Представительства в «Новом Оккервиле»! Вы получите именно ту ценную информацию, которая поможет Вам ориентироваться на рынке недвижимости.

Источник: https://otdelstroy.spb.ru/new_okkervil/10oshibok/

О чём нужно знать, покупая жилье в панельном доме?

Покупаем квартиру в панельном доме. Какие плюсы и минусы такого жилья?

Время чтения: 7 минут

Панельный дом серии «Град-1М»

Приобретение жилья это всегда ответственный момент в жизни человека. Серьезные финансовые затраты на приобретение квартиры оправдываются в дальнейшем тем комфортом жизни, который помогает отдохнуть после рабочего дня в защищенном уюте, в кругу своей семьи, среди друзей или побыть в одиночестве.

Именно поэтому очень важно предварительно знать о том, какое качество заложено в приобретаемую квартиру. Иногда внешний блеск приобретаемой квартиры может скрывать под собой проблемы, с которыми, рано или поздно, новому владельцу придется столкнуться. Все, что требуется для того, чтобы обезопасить себя от неприятных сюрпризов в панельном доме, — знать, на что следует обратить внимание при покупке квартиры.

Невозможность перепланировки квартиры

Первое, о чем следует помнить, это то, что дома возводятся достаточно быстро именно из-за применения стандартных панелей, изготавливаемых на заводе. Панели скрепляют между собой, и они обеспечивают прочность всего строения.

3-D планировка в панельном доме

В таком доме нельзя осуществить перепланировку комнат, переместив или убрав межкомнатные перегородки, так как они являются стеновыми панелями, удерживающими плиты перекрытий потолка и пола, и их перемещение недопустимо. Следовательно, при покупке квартиры в таком доме, надо сразу же выбирать именно такую планировку комнат, которая больше всего отвечает вкусам покупателя. Зачастую эти же панели обладают недостаточной звукоизоляцией.

Торцевые стены панельного дома

Панельные дома, как правило, имеют торцевые стены. Они представляют собой глухие стеновые панели квартир в торцевой части дома. С этим может быть связана еще одна серьезная проблема, на которую обязательно следует обратить внимание. Дело в том, что существует такое понятие, как «точка росы». Это та точка, в которой во время холодов происходит конденсация влаги, то есть водяной пар в воздухе превращается в воду.

Постоянная сырость в квартире может привести к появлению плесени

Если внешняя панель дома достаточно хорошо утеплена, точка росы будет смещена к ее наружной поверхности, и влага будет образовываться на внешней плоскости, стекая по ней или высыхая. В противном случае, точка росы переместится к ее внутренней поверхности, и стена комнаты в квартире будет постоянно отсыревать. Со временем это может привести даже к развитию плесневых грибов, портящих внешний вид и целостность комнатной стены. Именно эти стены в приобретаемой квартире следует осмотреть наиболее тщательно.

Хорошим показателем качества заделки и обработки стыков панелей, из которых составлена внешняя, лицевая, стена дома, является состояние углов в комнатах квартиры, прилегающих к оконным панелям. Следы частого косметического ремонта этих углов свидетельствуют о том, что стыки стеновых панелей нуждаются в дополнительной герметизации.

Важным является не только состояние панелей, стыков и швов в покупаемой квартире, но и эстетическая сторона дела. Какой вид открывается из ее окон и с балкона, не предполагается ли, в перспективе, строительство какого-нибудь предприятия или объекта инфраструктуры, связанного с постоянным шумом, например, скоростной автотрассы.

Зачастую очень приятное впечатление производят зеленые газоны и посаженные молодые деревца на них. Следует помнить о том, что, во-первых, деревьям свойственно расти, и не произойдёт ли, со временем, затемнение квартиры их разросшейся кроной, во-вторых, важна порода деревьев, так во время их цветения может проявляться аллергия на летающую в воздухе пыльцу.

Покупка жилья в строящемся панельном доме

В случае если покупка жилья происходит на стадии строительства панельного дома, на основании заключенного договора, необходимо ознакомиться с системой и состоянием подключения дома к электрическим, водопроводным, канализационным и газовым (если предусмотрена газификация) сетям. Удостоверится в том, что запроектировано наличие лифта и мусоропровода.

Важным моментом является наличие и перспектива развития инфраструктуры района, в котором находится дом: наличие стоянок для автотранспорта, ограждение и охрана территории, близость продуктовых магазинов и аптек, детских садиков и школ, поликлиник, наличие подъездных дорог с твердым покрытием.

Читайте также  Что такое УИН в платежке за квартиру?

На стадии строительства у покупателя имеется возможность ознакомиться с качеством строительства квартиры и, в случае выявления дефектов, заблаговременно предъявить претензию застройщику.

Дома на этапе строительства от СК «ПИК» в ЖК «Бунинский»

В зависимости от цены купленной квартиры, она может быть сдана без внутренней отделки, с черновой или муниципальной отделкой. В первом случае, покупатель, фактически, получает в свое распоряжение основу будущей квартиры в виде голых панельных плит и перекрытий потолка и пола.

Во втором случае основные трудоемкие работы по выравниванию поверхностей плит и их грунтовке проведены, остаются только отделочные работы на усмотрение покупателя.

И, наконец, муниципальная отделка предполагает наличие всего необходимого в квартире, в которую сразу же можно заезжать, с последующим ремонтом по необходимости.

В любом из вариантов покупки квартиры в строящемся панельном доме самым главным звеном является юридически грамотно составленный договор с продавцом квартиры.

Существует достаточно большое количество разновидностей такого договора: уступка прав, вексельный договор, инвестиционный, долевого участия. Наиболее популярным на сегодняшний день является договор о долевом строительстве.

Дело в том, что грамотно составленный договор оградит покупателя от любых форс-мажорных обстоятельств и предоставит возможность отслеживать ход строительства, а, следовательно, и качество своего будущего жилья.

Преимуществом покупки квартиры в новостройках является, во-первых, относительно низкая их цена — от 70% до 90% стоимости такого же жилья на вторичном рынке и «юридическая чистота», то есть отсутствуют явные или скрытые обременения какими-либо обязательствами.

В то же самое время, в перспективе, возможно замедление развития инфраструктуры или изменения плана застройки прилегающих земельных участков.

Источник: https://mskguru.ru/advice/792-o-chem-nuzhno-znat-pokupaja-zhile-v-panelnom-dome

Стоит ли покупать квартиры в новостройках в кризис?

С 2014 года в России начался серьезный кризис, который негативно повлиял на развитие многих коммерческих областей. Курс доллара взлетел вверх и рубль сильно обесценился. Это негативно сказалось на рынке недвижимости, цены на квартиры в новых домах увеличились.

Такое стечение обстоятельств вызывает у обычных людей множество вопросов, один из которых: «Стоит ли покупать квартиры в новостройках во время кризиса?».

Если вы хотите узнать, как выгодно купить квартиру в новостройке — ознакомьтесь с предложенной ниже информацией. Она будет полезна инвесторам и желающим купить жилье для себя.  

Общие положения на рынке новостроек в России

Во время кризиса люди отказывались покупать квартиры по ипотеке, не могли рассчитаться по кредитам с банками… Кроме того, после макроэкономических санкций и повышения курса доллара строительные материалы стоили дороже, что повлекло дополнительные финансовые нагрузки на застройщиков.

Несколько лет на рынке жилья наблюдался сильный спад развития, но к середине 2015 года ситуация начала понемногу исправляться.

С лета этого года спрос на жилье начал расти вместе с курсом рубля. Платежеспособность населения понемногу увеличивалась, поэтому многие использовали ипотеки, материнский капитал, кредиты застройщиков для покупки квартир в новостройках.

Кроме того, «руку помощи» простым людям протягивали строительные компании, которые продавали квартиры без предварительной отделки. Вследствие такого решения цены на жилые помещения становились ниже, на что многие люди отлично реагировали.

Сейчас рынок новостроек продолжает активно развиваться. По всей России застройщики возводят жилые комплексы, в которых доступны квартиры комфорт, бизнес, элитного класса. Ознакомьтесь с характеристиками каждого из классов жилья. По сравнению с 2015 годом, цены на такую недвижимость кажутся более привлекательными.

Для каких целей хорошо покупать квартиру в кризис, а для каких нет?

Кризис – это не только спад в экономике, но также широкие возможности для граждан, которые способны грамотно воспользоваться своими сбережениями. В зависимости от выбранного решения, можно получить неплохой доход в будущем, или же попросту потерять деньги.

Выгодные инвестиции в кризис – это возможно

Эксперты советуют покупать квартиры не для собственного проживания, а для дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду. Инвестировать рекомендуется на начальном этапе строительства новостройки, когда застройщики предлагают самые низкие цены на квадратный метр. Позже – будет не выгодно, ведь, как известно, цены за квадратный метр застройщики увеличивают в каждом квартале.

По подсчетам, при покупке квартиры на начальном этапе строительства можно сэкономить от 70 до 300 тысяч рублей, в зависимости от метража помещения.

Покупать квартиры в новостройках рекомендуется только у застройщиков, которые уже имеют готовые проекты. Кроме того, они должны работать по 214 федеральному закону. Можете ознакомиться с информацией, можно ли покупать квартиры построенные по 215-ФЗ. В таком случае застройщик обязан застраховать квартиры, а денежные средства потребуется перечислить после регистрации документов в юстиции.

Если у вас готова большая сумма денег для инвестиций в недвижимость, тогда лучше всего приобрести 3-4 или более квартир у одного застройщика. Как правило, компании идут на уступки и предлагают инвесторам неплохие скидки – этим стоит воспользоваться.

Квартира по ипотеке – отчаянный шаг

Покупать в кризис квартиру по ипотеке для собственного проживания – это риск. Вы должны быть полностью уверены, что сможете ежемесячно погашать долг, в противном случае останетесь и без денег, и без помещения.

Есть две основные причины, из-за которых не рекомендуется приобретать квартиры в новостройках для собственного проживания. Во-первых, очень популярен рынок вторичного жилья: цены ниже, люди охотно расстаются со своими квартирами из-за отсутствия денег.

Во-вторых, ипотека может оказаться более дорогой, чем на самом деле стоит квартира в новостройке. Это тоже необходимо учитывать.

Сезон покупки недвижимости: когда выгоднее покупать квартиры в новостройках?

Существует мнение, что покупать квартиры в новостройках необходимо сразу, как только появятся деньги. Но мы рекомендуем обратить внимание на сезон приобретения  недвижимости – от этого может зависеть стоимость.

Самый удачный момент для покупки квартир в новостройках – середина-конец лета и начало осени. В это время на рынке много предложений, и вокруг них нет ажиотажа.

Январь и февраль – это месяца застоя для рынка новостроек. Цены за квадратный метр преувеличены, нет никаких скидок и акций от застройщиков. Кстати, обязательно прочтите, как выбрать застройщика, который не разорится.

Приобретать квартиру в новостройках или нет — решать потенциальному покупателю. Но большинство экспертов утверждают, что инвестиции в первичную недвижимость во время кризиса намного выгоднее, чем покупка жилья на вторичном рынке.

Источник: https://23kvartiri.ru/stoit-li-pokupat-kvartiry-v-novostrojkax-v-krizis/

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Качественные характеристики

Что касается рекомендаций относительно качественных характеристик жилья, то здесь более уместно говорить о ликвидности приобретаемой недвижимости в случае ее дальнейшей продажи. Основные критерии, повышающие ликвидность объекта:

  • месторасположение;
  • транспортная доступность и инфраструктура;
  • тип дома и этаж, на котором расположена квартира;
  • внутреннее состояние.

Отвечает генеральный директор Berkshire Advisory Group Ирина Вишневская:

Не стоит покупать квартиру в ветхом фонде в расчете на то, что через год дом снесут, и вы за хрущевку получите хоромы в новом доме. Программа сноса ветхого жилья все время меняется, некоторые по десять лет ждут сноса и при этом ремонт не делают.

Однако решение вопроса все откладывается год за годом, и вдруг оказывается, что по новому генплану города именно эти дома вообще не планируется сносить, хотя соседние микрорайоны давно сравняли с землей и владельцы старых квартир получили новое жилье. Кроме того, статья 50 ЖК РФ устанавливает, что учетная норма жилой площади на человека — от 12 кв. м.

Поэтому застройщики при проектировании домов для расселения ветхого фонда делают целые подъезды или отдельные строения домов с минимальными площадями квартир — по 30-40 кв. метров. А, значит, большую площадь получить не удастся.

Я бы также не рекомендовала покупать квартиру в непосредственной близости от опор высоковольтных ЛЭП. По СНиП застройка жилыми домами в полосе отвода высоковольтных линий запрещена, однако так исторически сложилось (в том числе в Москве), что есть целые кварталы, через которые проходят эти ЛЭП.

В остальном ответ на вопрос зависит от специфики будущих жильцов. Если у людей потребность в тишине, не стоит брать жилье на основных магистралях, в домах возле метро и там, где на первом этаже рестораны, кафе и развлекательные заведения. Но для молодой семьи, например, именно эти аспекты могут быть несущественными или даже сделают такую вторичку привлекательной для жизни.

Какую квартиру лучше купить – новостройку или вторичку?

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

Отвечает руководитель службы по работе с госорганами «СПб Реновация» Дмитрий Михалев:

Вторичный рынок жилья многообразен: это и хрущевки, и панельные дома 70-80-х годов, и дореволюционные постройки. В последнее время появился новый сегмент вторички: вполне современные дома, введенные с начала 2000-х годов.

Учитывая неоднородность рынка, стоит оценивать каждый дом индивидуально. Легче всего с массовыми сериями: в разных городах они носили свои обозначения (И-700А, 1605-АМ в Москве, 600-я серия в Петербурге, получившая народное название «корабль»).

Тем не менее все они имеют стандартные характеристики, их минусы и плюсы в целом известны специалистам. Постепенно самые старые серии панельных домов сносятся, и на их месте строится новое жилье — это нужно учитывать при приобретении квартиры.

Необходимость реновации такого жилья вызвана как физическим износом конструкции зданий, так и их несоответствием современным представлениям о комфорте.

Также стоит внимательно подходить к домам дореволюционной постройки: в них часто встречаются деревянные перекрытия, отсутствуют инженерные коммуникации. Ликвидность таких квартир может отличаться кардинально в зависимости от конкретного случая. Например, если проведен капитальный ремонт с заменой перекрытий, то дом будет цениться намного выше. Поэтому приобретать жилье в зданиях до 1917 года постройки нужно со специалистом — строителем, инженером или опытным риелтором.

Представлен на рынке и довольно малочисленный сегмент домов 30-40-х годов прошлого века. Это еще не классические сталинки (вполне надежное и востребованное жилье), а их предшественники. В основном это трехэтажные дома с изношенным конструктивом, где не всегда есть ванные комнаты и кухни. Такой тип домов требует также серьезной оценки профильными специалистами.

Читайте также  Какие документы надо для дарственной на квартиру?

В целом есть правило: нужно покупать наиболее новое жилье. Ветхие дома стоит рассматривать под микроскопом, так как они могут преподнести новому владельцу массу сюрпризов.

Выбрать квартиру на вторичном рынке: советы покупателям

С чего начать покупку вторичного жилья?

Отвечает сооснователь и генеральный директор проекта «Квадрим» Роман Дорфман:

В первую очередь нужно определиться с целью покупки. Будет ли это жилье на короткий срок с целью быстрой перепродажи или останется в семье. Все дома можно разделить на несколько типов. Первый тип — здания, построенные до 30-х годов ХХ века.

Затем строились сталинские дома конца 30-х—начала 40-х годов (с деревянными перекрытиями, после середины 40-х до 50-х годов сталинские дома строились уже с монументальными перекрытиями). Третий тип домов — хрущевки, четвертый вариант — дома 70-80 годов (девятиэтажные кирпичные здания или брежневские кирпичные башни, а также девятиэтажные и тринадцатиэтажные панельные здания).

Пятый вариант — строения точечной застройки 90-х—середины 2000-х. Эти дома также можно разделить на два типа: панельные дома (П-44Т) и точечные индивидуальные проекты. С 2002 года шло массовое строительство монолитной серии. 

Надо быть особенно аккуратными с домами времен революции. Необходимо сразу выяснить, была ли капитальная реконструкция, менялись ли деревянные перекрытия на плиты или монолитные перекрытия. Тогда эти дома еще можно рассмотреть.

Деревянные же перекрытия несут дополнительные издержки и требуют повышенной квалификации от строителей, которые будут делать ремонт. Очень важно учитывать нагрузку, которую можно дать на деревянное перекрытие. Также следует заранее выяснить, что с электрическими мощностями в этих домах.

В нашей практике был случай, когда сети в отдельную квартиру тянулись из общего щитка. Если говорить о стояках отопления и водоснабжения, они могут быть очень изношены.

В целом самое важное при выборе квартиры — учитывать свои потребности по планировке. Не стоит думать, что процесс перепланировки — простое дело. В большинстве панельных домов все стены несущие, а это значит, что без специального разрешения нельзя делать проемы.

Если дом кирпичный, то часть внутренних перегородок может быть ненесущей, то есть их снос можно согласовать, но и тут есть ограничения.

Например, если дом газифицирован, то кухня обязательно должна быть отделена плотной дверью от всех остальных помещений, что исключает законную возможность обустройства квартир-студий в большинстве хрущевок.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

В чем риск покупки квартиры, приватизированной в 90-е годы?

Сколько времени занимает купля-продажа квартиры?

Как проходит передача денег при покупке квартиры?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kakie_vtorichnye_kvartiry_ne_stoit_pokupat_kachestvennye_harakteristiki_/6004

На каком этапе строительства лучше покупать жилье?

На разной стадии готовности дома, покупка квартиры имеет свои преимущества и недостатки. Когда стоит приобретать жилье?

Время чтения: 9 минут

Строительство на разной стадии готовности

Квартиры в новых домах продаются на любой стадии строительства. Чем раньше покупатель задумается о приобретении жилья, тем дешевле оно ему обойдется, но тем выше будут его риски никогда не заселиться в новую квартиру. По мере готовности строящегося объекта растет уверенность в том, что он будет введен в эксплуатацию. Но также растут и цены за 1 кв.м площади. Что же предпочесть: низкую стоимость жилья или уверенность в том, что вы не пополните ряды обманутых дольщиков?

Рассмотрим выгоды и риски приобретения квартиры на разных этапах строительства дома.

Коротко об этапах строительства объекта

Возведение многоквартирного дома занимает, в среднем, от 3 до 5 лет и состоит из нескольких этапов. Сначала застройщик приобретает участок: в собственность или в аренду на городских торгах. Чтобы построить на земле многоквартирный дом, необходимо согласовать проект застройки и подготовить пакет документации для получения разрешения на строительство.

В зависимости от того, приобретается участок у собственника или на торгах Фонда имущества, количество согласований, которые требуется получить застройщику, меняется. Земля, приобретенная у города, уже имеет пакет согласований и технических условий для подключение будущего объекта к инженерным сетям.

При покупке участка у собственника, застройщику приходится собирать документацию самостоятельно. Получив пакет согласований, на территории будущего строительства производят изыскания, а проект застройки согласуют в профильных комитетах и контролирующих органах.

Перечень ведомств, которые должны дать «добро», зависит от сложности проекта.

Согласовав проект в городских комитетах, застройщик отправляет его на экспертизу. В течение 40 дней ведомства должны одобрить проект или отправить его на доработку (по статистике, лишь 70% проектов получают положительное заключение экспертизы).

Только после одобрения проекта экспертами, застройщик обращается в службу Государственного строительного надзора для оформления разрешения на строительство многоквартирного дома.

В Госстройнадзоре рассматривают пакет документов в течение 10 календарных дней, после чего ведомство либо выдает разрешение, либо отказывает по каким-то причинам (неполный перечень документов, неверное оформление, т.д.).

До получения разрешения застройщик не имеет право начинать строительство. Правда, на практике все выходит иначе: по статистике, до четверти новостроек Петербурга возводятся без разрешительной документации.

Устройство котлована

После оформления всех необходимых документов, начинается нулевая стадия строительства здания, так называемый, «этап котлована», на котором производится подготовка фундамента. Следующая стадия — строительно-монтажные работы, включающие возведение стен, перекрытий, установку окон, т.д.

Когда коробка готова, дом подключают к инженерным коммуникациям, выполняют внутреннюю и наружную отделку объекта. По завершении строительства остается лишь выполнить благоустройство территории.

Реализация проекта может считаться законченной после того, как застройщик получит разрешение на ввод здания в эксплуатацию и оформит право собственности — сначала на себя, а затем на дольщиков.

Преимущества и риски покупки жилья на разных этапах строительства

Согласно положениям Федерального закона №214, застройщик имеет право продавать квартиры в строящемся доме сразу после оформления разрешения на строительство. Однако, некоторые строительные компании открывают продажи жилья гораздо раньше, например, после приобретения участка, гарантируя покупателям скидку на квартиру от 5 до 15%.

С покупателями подписывается договор о бронировании жилья или предварительный договор купли-продажи. Для дольщика это наиболее дешевый, но и наиболее рискованный путь покупки квартиры. Следует учитывать, что подобные договоры не подлежат обязательной государственной регистрации в Росреестре, а значит, недобросовестный застройщик может заключить таких договоров сколько угодно.

То есть, покупатель имеет большой шанс стать жертвой двойной и тройной продажи жилья.

Чуть менее рискованно приобретать квартиру на «этапе котлована», после официального открытия продаж. Покупатель имеет возможность заплатить за будущую квартиру цену, которая будет на 30-40% ниже той, которую назначит продавец после ввода дома в эксплуатацию. Несомненным преимуществом «этапа котлована» также является большой выбор квартир любого метража и планировки, на любом этаже.

Минусы заключения сделки на начальном этапе строительства очевидны:

  • покупателю придется дожидаться своей квартиры еще несколько лет:
  • велик шанс, что возведение объекта может затянуться на неопределенный срок.

После кризиса 2009 года, когда огромное количество дольщиков обожглось при покупке жилья на нулевом цикле строительства, спрос на квартиры, еще не существующие в природе, заметно упал.

Еще менее рискованно приобретать квартиру на этапе, когда готовность дома достигает 70-80%. Ценник на квартиры в это время возрастает примерно на 30%, однако, и шансы покупателя пополнить ряды обманутых дольщиков становятся ничтожно малы.

Впрочем, процесс сдачи объекта в эксплуатацию тоже может затянуться на несколько месяцев. Как правило, в почти готовом доме все квартиры бывают уже раскуплены, и приобрести жилье можно лишь по договору переуступки.

Чем ближе срок ввода объекта в эксплуатацию, тем больше появляется предложений от частных соинвесторов, рискнувших вложить средства в жилье, пока проект проходил «этап котлована».

Безопаснее всего покупать квартиру в уже сданном доме. Но это наиболее дорогостоящий вариант. Даже по-сравнению с соседними домами, заселенными несколько лет назад, стоимость квартиры в новостройке, готовой к сдаче, будет выше примерно на 10%.

На каком этапе лучше покупать квартиру?

Эксперты рекомендуют руководствоваться правилом золотой середины в вопросе выбора этапа строительства дома и приобретения в нем жилья. Торопиться с покупкой квартиры, пока дом находится в состоянии проекта, не стоит. Но и ждать, пока объект введут в эксплуатацию, и цены на жилье в нем вырастут на 30-40%, тоже не обязательно.

О заключении договора долевого участия можно задуматься, когда готовность объекта составляет примерно 40-50%. На этом этапе уже можно оценить динамику строительства и перспективы достройки. В доме, возведенном только наполовину, еще сохраняется большое количество нераспроданных квартир, среди которых можно выбрать подходящую по метражу и планировке. Причем цены на жилье сохраняются в это время на приемлемом уровне.

Что касается приобретения квартиры на этапе котлована, то эксперты рекомендуют соблюдать определенные правила, которые помогут свести к минимуму риски. Обращаться стоит только в проверенные строительные компании, с заслуженной репутацией.

Если в наличие у застройщика имеется вся исходно-разрешительная документация, и продажа квартир производится по Федеральному закону №214, можно рассматривать вариант покупки жилья (точнее, права требования) на ранних этапах строительства.

Что думают покупатели?

Большиство покупателей выступает за жилья в доме, который уже построен

Данные опроса, проведенного на аналитическом портале «Индикаторы рынка недвижимости», показали следующие результаты: в основном покупатели жилья не готовы вкладывать свои деньги в объекты, которые существуют только в проекте. Около 55% респондентов высказались за покупку жилья в доме, который уже построен. Еще 10% согласились бы вложить деньги в объект, находящийся на этапе строительства. Причем часть опрошенных готова пойти на риск и сэкономить финансы, приобретя жилье на нулевом цикле. Категорически против покупки жилья в новостройках высказались всего 4% респондентов.

Таким образом, приобретение жилья на первичном рынке в России — это всегда лотерея. Большие или меньшие риски присутствуют на любом этапе строительства жилья. Покупателю квартиры в строящемся доме, остается лишь положиться на добросовестность застройщика и то, что объект будет введен в эксплуатацию, пусть даже с небольшой задержкой. Человеку, решившемуся стать частным соинвестором строящегося объекта, стоит тщательно проанализировать репутацию застройщика, обратить внимание на наличие полного пакета документации и условий работы, отвечающим положениям ФЗ-214.

Источник: https://spbguru.ru/advice/549-na-kakom-etape-stroitelstva-luchshe-pokupat-zhile