Вычет на покупку жилья у родственника

Содержание

Налоговый вычет при покупке квартиры у родственников

Вычет на покупку жилья у родственника

Последнее обновление: 29.08.2019

Жилье и родственники – смесь непредсказуемая! Бывает, что квартирный вопрос делает из родственников непримиримых врагов. Но бывает и наоборот. Когда, например, честно покупаешь квартиру у своего родственника «почти по рыночной цене», по настоящему договору, за настоящие деньги (т.е. не фиктивно).

Казалось бы, все прекрасно – и квартиру получил в собственность, и родственники не в обиде. Но есть одна закавыка! Дело в том, что при покупке квартиры у близкого родственника, ты теряешь право на имущественный налоговый вычет. То есть не сможешь вернуть себе 13%-НДФЛ от государства за покупку жилья. А это очень серьезная сумма – до 260 тыс. руб. (если покупал без ипотеки), и до 590 тыс. руб. (если с ипотекой).

Как же так? Почему? Кого считать близким родственником, а кого – «неблизким»? И что делать, если нужно купить квартиру именно у родственника? Как не потерять право на налоговый вычет? Объясняем.

Распределение налоговых вычетов между супругами при покупке квартиры – как это происходит?

Возврат налога НДФЛ при покупке квартиры у родственников

Налоговики очень не любят, когда их дурят, поэтому предусмотрительно вставили в Налоговый кодекс такой пункт (п.5, ст. 220, НК РФ), который запрещает применять налоговый вычет тем Покупателям квартир, которые покупают их у своих близких родственников (формально – «у взаимозависимых лиц»).

Очевидно, фискалы имели в виду, что таким образом, чрезмерно хитрые граждане могли попеременно покупать друг у друга жилье, каждый раз возвращая себе значительную сумму из бюджета. В итоге и квартира, и деньги, и возвращенный несколько раз налог оставались бы в одной и той же семье, радуя всех ее предприимчивых членов.

Но… не тут-то было. Налоговая всех перехитрила и запретила возвращать налог тем, кто приобретает жилье у своих ближайших сородичей. Но только у самых близких!

Покупка квартиры у близкого родственника лишает Покупателя права на налоговый вычет (Письмо Минфина России от 26.04.2017 №03-04-05/25014)

Кого же закон относит к близким родственникам (буквально – к взаимозависимым лицам)? Здесь перечень вполне конкретный (пп.11, п.2, ст.105.1, НК РФ):

  • муж и жена;
  • дети (в том числе усыновленные) и их родители (усыновители);
  • братья и сестры (в том числе сводные);
  • опекуны (попечители) и их подопечные.

Сделки купли-продажи квартир между этими родственниками не позволяют воспользоваться правом на возврат налога, положенный каждому Покупателю жилья.

А что если, допустим, у брата и сестры разные фамилии, и то, что они близкие родственники у них на лбу не написано? Тогда брат может купить у своей сестры квартиру и получить от государства налоговый вычет в полном объеме? Как налоговая узнает, что они родственники?

Может, и не узнает. Но если узнает (а там возможности для сбора данных огромные), то придется не только вернуть все полученные от государства деньги, вместе со штрафом, но можно и схлопотать статью за мошенничество. Мало не покажется.

Так что экспериментировать с такими затеями не рекомендуется.

Кстати, при подаче декларации для возврата налога, в ИФНС могут попросить Покупателя подписать заявление, что он не является родственником Продавцу. И в случае сокрытия этих данных, Покупателю грозит уголовная ответственность.

Можно ли получить налоговый вычет за ребенка при покупке квартиры, если ребенок имеет в ней долю собственности – смотри в этой заметке.

Если квартира куплена у других родственников, можно ли применить налоговый вычет?

А что насчет остальных родственников – дедушки, бабушки и их внуки, а также зятья, невестки, тести, тещи и т.д.? Если квартиру покупать у них, налоговый вычет дадут?

В общем случае – да, дадут. Но и тут есть исключения. Это касается права общей собственности супругов (подробнее – см. по ссылке в Глоссарии). Например, если муж покупает квартиру у своего тестя, то формально (по Налоговому кодексу РФ) они не являются «близкими родственниками», и муж должен иметь право на получение налогового вычета.

Но другой закон (из Семейного кодекса РФ) говорит о том, что жена при покупке квартиры мужем, по умолчанию тоже становится собственницей этого недвижимого имущества. А это означает, что сделка проходит уже между близкими родственниками (взаимозависимыми лицами – женой и ее отцом). Налоговая в этом случае может отказать мужу в предоставлении имущественного налогового вычета. Что делать?

Муж в этой ситуации может предварительно заключить брачный договор со своей второй половиной, где указать условие, что в случае покупки квартиры, она станет его единоличной собственностью. Тогда жена в результате сделки не будет иметь прав на недвижимость. А муж сможет вернуть себе налог за покупку жилья у тестя.

Какой пакет документов для продажи квартиры нужно собрать Продавцу – смотри на соответствующем шаге Инструкции, по ссылке.

Как можно получить налоговый вычет при покупке квартиры у близкого родственника?

А что же делать, если ситуация так сложилась, что квартиру нужно купить именно у своего близкого родственника? Терять налоговый вычет? Ну, не обязательно… Некоторые находчивые граждане, например, перепродают квартиру через третье лицо (не родственника).

Читайте также  Получение жилищного сертификата для приобретения жилья

Как они это делают? Вот пример:

Брат хочет купить квартиру у сестры, но не хочет при этом терять налоговый вычет. Тогда брат оформляет покупку квартиры на своего друга (или друга сестры), а тот затем перепродает ее брату. А чтобы этот друг-посредник не платил налог с продажи квартиры, он должен продавать ее по той же цене, что и «покупал».

В качестве посредника может выступать и «не близкий» родственник, например, дядя, тетя, дедушка, бабушка и т.д. Этих родственников нет в списке взаимозависимых лиц (см. выше), а значит, налоговый вычет (возврат НДФЛ) за покупку квартиры получить можно.

И хоть такие действия с перепродажей недвижимости прямо не запрещены законом, все же стоит помнить о понятии «мнимые и притворные сделки» (ст. 170, ГК РФ), которые могут быть признаны ничтожными (что это такое – см. по ссылке в Глоссарии).

Порядок действий для возврата налога за покупку жилья (включая список документов для ИФНС) – см. в отдельной заметке по ссылке.

Нужно ли прописываться в купленной квартире? Обязательно ли это?

Когда налоговый вычет при покупке жилья не предоставляется?

Вообще, Покупателю квартиры надо иметь в виду, что согласно п.5, ст.220, НК РФ налоговый вычет не предоставляется в следующих случаях:

  • если Покупатель нигде официально не трудоустроен и не платит подоходный налог;
  • если на покупку квартиры использовались субсидии работодателя;
  • если квартира была куплена с привлечением средств материнского капитала или другой госсубсидии;
  • если Покупатель купил квартиру у взаимозависимого лица (в т.ч. у своего близкого родственника – см. выше).

Итак, запоминаем главное: получить налоговый вычет при покупке квартиры у родственников можно, но не у всех. Если Продавцом выступает близкий родственник Покупателя, то последнему возврат налога будет недоступен. Исчерпывающий перечень «близких родственников», указанных в законе, представлен выше.

Поэтому, при прочих равных, квартиру лучше покупать у постороннего человека – дешевле выйдет в итоге. Вот такой законодательный парадокс!

Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.
Юридические консультации по недвижимости и сопровождение сделок ищи ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/melochi/nalogovyj-vychet-pri-pokupke-kvartiry-u-rodstvennikov/

Вычет на покупку жилья у родственника

Затраты на приобретение квартиры частично компенсируются государством в порядке и размере, предусмотренном налоговым законодательством.

Порядок предоставления компенсации

Оформление имущественного вычета за покупку жилья у родственников не всегда возможно и имеет нюансы, зависящие от степени родства участников сделки и даты приобретения недвижимости.

Правом обратиться в налоговые органы за получением вычета имеют официально трудоустроенные граждане, отчисляющие подоходный налог с заработной платы.

Если вы хотите узнать, как в 2019 году решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-86-72.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

Введенные поправки в законодательные акты РФ (ФЗ N 212 от 23 июля 2013г.) установили следующие правила оформления имущественного вычета:

  1. Размер. На купленное до 2014 года жилье полагается возврат в 13% от его стоимости. После 2014 года ‒ компенсация определена в 260000 рублей.
  2. Однократность. Единовременная выплата имущественного вычета предусматривалась для покупки жилья ранее 2014 года. Став собственником недвижимости в последующие периоды, гражданин вправе получать возврат налога в течение стольких лет, пока не вернет полностью максимально допустимую сумму.

Существует два способа денежной компенсации:

  1. Оформление через работодателя. Документы подаются в бухгалтерию по месту работы год приобретения жилья, к стандартному пакету прикладывается справка из ФНС о праве на получение имущественного вычета, после чего из заработной платы перестает удерживаться подоходный налог.
  2. Получение вычета в ФНС. Обращение происходит в год, следующий за годом покупки квартиры. Если жилплощадь приобретена несколько лет назад, а право на компенсацию не было использовано, допускается подача заявления в любое время (срок не ограничен), но вычет предоставляется только за три предшествующих года.

Подача декралации

Для получения имущественного вычета в отделение ФНС по месту нахождения купленной недвижимости подаётся декларация по установленной форме. Ее заполнение требует наличия:

  • удостоверения личности;
  • справки от работодателя об уплаченном в предыдущие периоды подоходном налоге;
  • документов на жилплощадь (свидетельство собственности или выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, акт приёма-передачи);
  • доказательств произведенных расходов на покупку жилья.

Также прикладывается справка из банка с реквизитами и номером счета для перечисления денег, заявление на возврат налога.

Документы предоставляются лично заявителем или отправляются им по почте ценным письмом с описью вложения (п.4 ст.80 НК РФ). Поданные сведения подлежат рассмотрению налоговыми органами, на что отводится срок в три месяца. По окончании проверки в течение 10 дней заявитель уведомляется о результатах.

В случае несоответствия или недостатка данных покупателю даётся возможность внести исправления или дополнить информацию в предусмотренный законодательством срок.

При положительном решении в течение месяца на счёт купившего недвижимость лица перечисляется положенная денежная сумма (ст.78, 88 НК РФ).

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-86-72.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

Различия налогового вычета при покупке у родственников до 2012 и после 2012 года

Приобретение жилья у родственников накладывает ограничения на оформление налогового вычета, связанные со степенью родства продавца и покупателя. Внесённые поправки в ст.220 НК РФ, вступившие в действие с начала 2012 года, сузили круг лиц, сделки с недвижимостью между которыми делают невозможным получение компенсации.

До 2012 года взаимозависимыми признавались граждане, состоящие в браке, связанные родственными отношениями по прямой нисходящей или восходящей линии, попечители и опекаемые (ст.14 СК РФ, ст.20 НК РФ в старой редакции).

При этом степень родства четко не устанавливалась, допускалось признание судом лиц взаимозависимыми на основании их возможности повлиять на результат сделки.

Судебными органами учитывалось даже дальнее родство, связь мужа с родственниками жены и наоборот (отношения свойства), родственные связи согласно ст.1142-1145 ГК РФ (что допускается ст.4 СК РФ), и получить имущественный вычет не представлялось возможным.

Читайте также  Неотчуждаемое право военнослужащего на жилье

Ныне действующее законодательство опирается с 2012 года при учёте взаимозависимости лиц на положения п.2 ст.105.1 НК РФ, согласно которой налоговый вычет не полагается лицам, являющимся по отношению к продавцу недвижимости:

  • супружеской половиной;
  • родителем или ребенком (в том числе усыновленным);
  • полнородным или неполнородным братом (сестрой);
  • опекуном или опекаемым.

Пункт 7 той же статьи допускает признание судом взаимозависимости лиц на иных основаниях, но на практике подобных судебных исков со стороны налоговой инспекции не встречалось.

Последствия сокрытия сведений от налоговых органов

Различие фамилий и мест постоянной регистрации у продавца и покупателя квартиры не является поводом для сокрытия от налоговых органов близкого родства с целью получения имущественного вычета.

При подаче заявления на компенсацию в размере уплаченного подоходного налога органы ФНС проверяют документы, устанавливают степень взаимозависимости сторон сделки.

Однако не всегда у налоговых специалистов имеются достаточные инструменты для выявления полных сведений. В этом случае у заявителя могут попросить в письменной форме подтвердить отсутствие родства с бывшим собственником квартиры.

В случае обнаружения факта сокрытия достоверных данных покупатель избежит административного или иного наказания.

Штрафные санкции выражаются в обязанности вернуть налоговый вычет в полном размере.

Если заявитель при подаче декларации и документов в ФНС на основании разъяснений о порядке получения компенсации подписал бумагу о том, что не состоит в родстве с продавцом недвижимости, наказание будет серьезнее, вплоть до уголовной ответственности.

Получить налоговый вычет при покупке жилья у родственников законным путем можно при оформлении сделки через посредника, в чьей честности стороны уверены.

Квартира продается третьему лицу, который в свою очередь перепродает ее другому родственнику. Чтобы избежать уплаты налога с продажи, стоимость приобретения жилья и ее последующей реализации должна быть одинакова. Таким способом родители вправе через близкого друга семьи передать недвижимость работающим детям, не лишив их возможности оформить имущественный вычет.

  • Москва: +7 (499) 110-86-72.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/vychet/kvartiry-u-rodstvennikov.html

Право на налоговый вычет

Налоговый вычет – это предусмотренная государством возможность возвращения уплаченного платежа. Для возврата платежа предусмотрен следующий способ. Гражданин вносит всю сумму налога. Далее он обращается с заявлением о вычете в налоговую инспекцию. Специалистами налоговой производится расчёт суммы возврата, а гражданин освобождается от уплаты подоходного налога в последующие месяцы.

Предоставление вычета осуществляется в пределах налоговой базы в 2 миллиона. Это означает, что при приобретении квартиры стоимостью, допустим, в 8 миллионов, налог будет рассчитан на оставшиеся 6 миллионов, превышающие лимит. В случае же, если гражданин купил помещение за 1,3 миллиона рублей, воспользоваться остатком он сможет в следующий раз.

К примеру, лицо приобрело квартиру за 1,9 миллиона рублей. Налоговый вычет в этом случае составит 247 тысяч (13% от 1 900 000). В следующий раз этот гражданин купил жильё за 5 миллионов рублей. Возврат платежа он сможет осуществить только с оставшихся 100 тысяч, то есть 13 тысяч рублей. На остальную сумму будет начислен налог.

При каких сделках положен вычет? Льгота предоставляется гражданам, которые в законном порядке стали собственниками жилья.

Кто обладает правом на вычет?

Это такие категории лиц:

  • официально устроенные граждане, которые делают постоянные налоговые отчисления в бюджет;
  • пенсионеры, которые ещё три года назад работали;
  • субъекты, ранее не воспользовавшиеся льготой;
  • лица, которые ранее пользовались льготой, но не исчерпали её лимита.

К расходам, понесённым на приобретения нового жилья, также приравниваются:

  • покупка квартиры, земли, дома или иной недвижимости;
  • траты, связанные со строительством или реконструкцией здания либо помещения;
  • расходы, связанные с приватизацией.

Если в том же налоговом периоде граждане продали квартиру прежде, чем приобрести другую, порядок расчёта следующий: от стоимости старой квартиры отнимается цена новой и миллион. Если наоборот, то база налогообложения снижается на разницу в стоимости.

Лица, которые не обладают правом вычета:

  • возврат налога уже был осуществлён в отношении этого гражданина;
  • приобретение квартиры у родственника;
  • за гражданина-заявителя подоходные отчисления не вносились;
  • лицо официально нигде не устроено;
  • недвижимость приобретена с помощью работодателя;
  • жильё куплено благодаря поддержке государства путём предоставления субсидии или иной помощи.

Налоговый вычет – отличный способ сэкономить свои средства в будущем. Гражданин, проводивший ранее подоходные отчисления, может быть освобождён от них в будущем, получив компенсацию.

Сохраняется ли право на вычет при покупке недвижимости у родственников?

Как было сказано, приобретение жилья у родственников может послужить причиной для отказа в предоставлении вычета.

Это не касается всех категорий родственников, а лишь самых близких.

Компенсация не предоставляется за приобретение жилья у следующих категорий граждан:

  • у супругов;
  • у родителей;
  • у опекунов;
  • у детей родных и усыновлённых;
  • у братьев и сестёр, в том числе сводных.

Предоставляется налоговый вычет при покупке квартиры у родственника более дальнего. То есть, покупая недвижимость у дедушки, компенсация будет предоставлена, а у мамы – нет.

Конечно, многие граждане пытаются провести сделки между близкими и им удаётся получить налоговый вычет. Не всегда фамилии у родственников совпадают и возникает соблазн не предоставлять документы о родстве. Тем не менее даже при удачной махинации не исключена возможность повторной налоговой проверки. Каждый случай индивидуален и нельзя разработать стопроцентно гарантированный вариант, при котором госорганы не будут проверять основания и последствия сделки.

Источник: https://3dlipz.com/vychet-na-pokupku-zhilya-u-rodstvennika/

Налоговый вычет при покупке квартиры у родственников: размер, как получить

Покупка недвижимости у родственника представляется для многих менее рискованным мероприятием, чем приобретение ее у совершенно постороннего человека. Но в таком случае не каждый сможет воспользоваться своим правом на возврат части НДФЛ. Получить налоговый вычет при покупке квартиры у родственника можно, но только, если он не является близким.

Особенности покупки квартиры у родственников

Российское гражданское законодательство не налагает никаких запретов на сделки купли-продажи между близкими родственниками. Они осуществляются на общих основаниях. При этом вопрос налогообложения таких сделок решается в особом порядке.

Читайте также  Программа жилья для медработников

Если гражданин приобретает жилье по договору купли-продажи, он имеет право на оформление имущественного вычета. Воспользоваться им можно единожды в жизни всем налоговым резидентам, которые вносят НДФЛ в казну.

При этом покупка квартиры у родственников не всегда порождает это право. При подобных сделках налоговые органы исходят из того, что денежные средства остаются внутри семьи. Но правило это действует только в отношении близких родственников. Их круг определяется нормами УПК РФ и СК РФ.

При покупке квартиры у иной родни, например у двоюродных братьев и сестер, право на оформление налогового вычета сохраняется.

Кто считается родственником

Определение круга близких родственников, при сделке с которыми нельзя оформить имущественный вычет, еще недавно вызывало судебные споры. С 2012 года этот вопрос был решен путем внесения поправок в действующее законодательство.

К кругу близких родственников следует относить:

  • родителей собственника;
  • супруга (или супругу);
  • детей, включая тех, что были официально усыновлены.

Правило о запрете на предоставление налогового вычета распространяется и на сделки по купле-продаже между опекуном и его подопечным, хотя в круг близких родственников эти лица не отнесены.

Все прочие категории родственников, включая двоюродных братьев и сестер, племянников, бабушек, дедушек, их внуков и пр. могут продавать друг другу квартиры без особых опасений, что им не позволят оформить имущественный вычет после совершения сделки.

Оформить налоговый вычет

Можно ли оформить налоговый вычет

Если покупатель недвижимости является резидентом РФ, он имеет право получить налоговый вычет. Для возврата налогов претенденту необходимо просто заявить свое право через работодателя или ФНС.

При проверке документов сотрудники Налоговой службы установят наличие родства между сторонами сделки. Если они не входят в близкий семейный круг, у них возникает право на оформление налогового вычета при покупке квартиры.

Покупка жилья у свекрови или тещи

Хотя тесть, теща, свекр и свекровь не отнесены к категории близких родственников, покупка квартиры у них может привести к отказу налогового органа предоставить налоговый вычет. Причина заключается в следующем. Согласно семейному законодательству, официальные брачные отношения порождают право общей собственности супругов. Т.е. если в браке покупается квартира, за редким исключением, она признается общим владением, т.е. ее хозяева – муж и жена в равных долях. Соответственно, кому-то из них теща или свекровь будут именно близкими родственниками, т.е. родителями.

А в данном случае начинает действовать запрет на вычет при покупке квартиры у родственников. Эта норма распространяется и на ситуации, когда супруги оформляют договор купли-продажи только на одного из них. Исключением являются сделки, при которых покупка квартиры у родственников супруга (супруги) осуществляется за счет личных сбережений только мужа или жены и этот факт подтверждается документально. К личным сбережениям не может быть отнесен заработок, полученный в браке. Но это могут быть средства, полученные в дар или от реализации личного имущества.

Покупка жилья у родителей или детей

Если в сделках купли-продажи жилья в качестве сторон выступают родители и их дети, они могут не рассчитывать на оформление налогового вычета. Окончательную точку в вопросах возможности при некоторых ситуациях возвращать подоходный налог поставил ВС РФ в июне 2015 года. Он вынес определение, согласно которому сделки по отчуждению недвижимости между родителями и их детьми не порождают прав на получение имущественного вычета.

Эта норма действует и в отношении усыновленных официально детей. Но если стороны сделки формально по отношению друг к другу являются пасынками (падчерицами), мачехами (отчимами), это правило на них не распространяется, и они могут получить вычет без каких бы то ни было проблем.



Другие родственники

Вопрос возврата подоходного налога при покупке жилья у родственников актуален для многих. Такие сделки граждане часто предпочитают приобретению жилья у непроверенных лиц. Конечно, покупая квартиру у сестры, можно с большей долей вероятности быть уверенным в чистоте сделки. При этом деньги реально не остаются внутри семьи, т.к. те же братья и сестры редко продолжают жить одной семьей.

Особенно актуальна проблема, если одному из родственников необходимо выкупить долю в квартире у другого, чтобы стать полноправным единственным владельцем объекта. В таком случае через суд можно добиться предоставления налогового вычета. В ряде случаев обходится даже без судебного разбирательства.

В подобной ситуации просто потребуется представить доказательства, что на полученные от продажи денежные средства вторая сторона приобрела себе другую недвижимость или иной дорогостоящий имущественный объект.

Как Налоговая контролирует отношения между продавцом и покупателем

Конечно, сотрудники ФНС после поступления к ним заявления с просьбой предоставить вычет при покупке недвижимости проверяют стороны сделки на наличие близкородственных связей. Сделать это они могут разными способами. Во-первых, просто сравнивают, имена, фамилии, отчества. Любые ассоциации приведут к более детальной проверке. Например, когда продавца зовут Сергеем, а отчество у покупателя Сергеевич. Одинаковые фамилии тоже проверяются более тщательно.

Конечно, проверить сделку 100-процентно сотрудники ФНС не смогут. Поэтому и близким родственникам иногда удается получить вычет по сделкам купли-продажи. Но сторонам всегда следует учитывать, что деяние это запрещено, хотя никак не наказывается. Единственное, что могут сделать налоговики, если узнают о незаконном оформлении вычета, это потребовать его возврата в полном объеме. С суммы даже не будет взыскиваться неустойка.

Ситуация будет несколько серьезней, если заявителей обяжут подписать документ, которым они гарантируют, что не состоят в близкородственных отношениях. В таком случае при обнаружении обмана впоследствии возможны судебные гражданские разбирательства и наложение штрафа на виновное лицо.

Вопрос, можно ли получить налоговый вычет при покупке жилья у родственников, для многих сохраняет свою актуальность. Сделки такие популярны, а денежные средства при этом расходуются вполне реальные. Законодательство налагает запрет на оформление вычета только по сделкам между близкими родственниками. Но даже в таких ситуациях по суду в ряде случаев (например, покупая долю в квартире) вычета удается добиться.

Источник: https://prorealtora.ru/mozhno-li-poluchit-imushhestvennyj-vychet-pri-pokupke-zhilya-u-rodstvennika/